Bước sang tháng 12/2025, thị trường tài chính – bất động sản ghi nhận một tín hiệu rõ ràng: lãi suất vay mua nhà không còn ở “vùng đáy”. Khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất huy động, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng âm thầm nhích lên, khiến không ít người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước quyết định xuống tiền.

Vậy lãi suất vay mua nhà tháng 12/2025 đang ở mức nào? Ngân hàng nào còn ưu đãi tốt? Người vay cần lưu ý điều gì để tránh “bẫy lãi suất thấp”? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện nhất.

Toàn cảnh lãi suất vay mua nhà tháng 12/2025: Xu hướng tăng rõ nét

Khảo sát thị trường trong tháng 12/2025 cho thấy, lãi suất huy động tiếp tục tăng, đặc biệt ở các kỳ hạn trung và dài. Một số ngân hàng đã đưa lãi suất tiền gửi lên mức xấp xỉ 8%/năm với các khoản tiền lớn, kéo theo áp lực tăng chi phí vốn.

Hệ quả tất yếu là lãi suất vay mua nhà thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt sau khi hàng loạt ngân hàng lớn dừng các gói vay ưu đãi dài hạn dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Điều này khiến sức mua bất động sản cuối năm có dấu hiệu chững lại, nhất là ở phân khúc nhà ở thực.

Lãi suất vay mua nhà tại nhóm ngân hàng Big 4: Ưu đãi thu hẹp, điều kiện chặt hơn

Agribank

Agribank đã điều chỉnh chính sách vay mua nhà cho khách hàng trẻ. Gói vay lãi suất cố định dài hạn bị thu hẹp, thay bằng mức 6,3%/năm cố định trong 18 tháng đầu. Thời hạn vay tối đa lên tới 40 năm, hạn mức vay cao, ân hạn gốc 5 năm đầu, nhưng rõ ràng mức ưu đãi không còn “dễ chịu” như giai đoạn trước.

BIDV

BIDV chính thức dừng gói vay ưu đãi riêng cho người dưới 35 tuổi. Các gói vay hiện hành áp dụng cho mọi đối tượng, với lãi suất 6,5% – 7,0%/năm trong 12–18 tháng đầu, sau đó thả nổi theo lãi suất tiết kiệm cộng biên độ. Điểm đáng chú ý là BIDV vẫn duy trì gói vay lãi suất thấp cho nhóm cán bộ, công chức nhận lương qua ngân hàng.

VietinBank

VietinBank triển khai nhiều lựa chọn lãi suất ưu đãi theo thời gian vay, dao động từ 6,5% đến 8,5%/năm, cố định từ 12 đến 36 tháng. Càng chọn gói cố định dài, mức lãi suất ban đầu càng cao – đổi lại là sự ổn định dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Vietcombank

Vietcombank cũng dừng gói vay ưu đãi cho người trẻ, thay bằng các chương trình phổ thông với lãi suất 6,5% – 7,5%/năm trong giai đoạn đầu. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi khoảng 9%/năm, kèm phí trả nợ trước hạn trong 3–5 năm đầu.

Ngân hàng thương mại cổ phần: Cạnh tranh mạnh bằng lãi suất “mồi”

Khối ngân hàng TMCP tiếp tục là “điểm nóng” cạnh tranh, khi nhiều ngân hàng tung ra mức lãi suất ban đầu rất thấp nhằm thu hút khách hàng:

1. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất từ 3,6% – 4,5%/năm trong 3–6 tháng đầu.

2. Thời gian ân hạn gốc kéo dài từ 24 đến 60 tháng.

3. Hạn mức vay phổ biến 80–90% giá trị tài sản, thời hạn vay lên đến 35–45 năm.

Tuy nhiên, điểm cần đặc biệt lưu ý là lãi suất sau ưu đãi thường thả nổi theo thị trường, cộng biên độ từ 2,5% – 4%, khiến lãi suất thực tế sau 1–2 năm có thể vượt mốc 10–11%/năm.

Ngân hàng nước ngoài: Lãi suất ổn định, ưu tiên khách hàng thu nhập tốt

Trong tháng 12/2025, nhóm ngân hàng nước ngoài nhìn chung giữ mặt bằng lãi suất ổn định. Các gói vay thường có:

1. Lãi suất cố định từ 5,5% – 6,8%/năm trong 1–3 năm đầu.

2. Điều kiện vay chặt chẽ hơn, ưu tiên khách hàng có thu nhập cao, hồ sơ minh bạch.

3. Quy trình thẩm định kỹ, nhưng đổi lại là mức độ ổn định và minh bạch cao.

Đây là lựa chọn phù hợp với nhóm khách hàng có tài chính vững, muốn kiểm soát rủi ro lãi suất dài hạn.

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội: Vùng “an toàn” hiếm hoi

Trong bối cảnh lãi suất thương mại tăng, lãi suất vay mua nhà ở xã hội tiếp tục được giữ ở mức thấp. Người mua nhà ở xã hội được hưởng:

1. Lãi suất khoảng 5,9%/năm trong 5 năm đầu.

2. Giai đoạn sau vẫn thấp hơn mặt bằng lãi suất thương mại từ 1–2%.

Đây được xem là điểm tựa quan trọng giúp người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động.

Những “bẫy” lãi suất thấp người vay cần đặc biệt cảnh giác

Không ít khách hàng chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua các điều kiện đi kèm:

1. Thời gian ưu đãi ngắn (3–6 tháng).

2. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi tăng mạnh.

3. Phí trả nợ trước hạn cao trong 3–5 năm đầu.

4. Yêu cầu mua thêm các sản phẩm tài chính kèm theo.

Nguyên tắc an toàn là tính toán khả năng trả nợ dựa trên lãi suất sau ưu đãi, không chỉ dựa vào con số quảng cáo ban đầu.

Cách tính lãi suất vay mua nhà và quản trị dòng tiền hiệu quả

Người vay nên hiểu rõ hai phương pháp tính lãi phổ biến:

1. Dư nợ giảm dần: tiền lãi giảm dần theo thời gian, phổ biến nhất hiện nay.

2. Dư nợ ban đầu: tiền lãi cố định, tổng chi phí cao hơn.

Lời khuyên từ chuyên gia tài chính là tổng tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 30–40% thu nhập, để đảm bảo an toàn tài chính dài hạn.

Nhận định chuyên gia: Có nên vay mua nhà thời điểm cuối 2025?

Cuối năm 2025 không còn là giai đoạn “lãi suất rẻ”, nhưng cũng chưa bước vào chu kỳ thắt chặt mạnh. Với người mua nhà ở thực, việc vay vốn vẫn khả thi nếu:

1. Chọn gói vay có lãi suất ổn định ít nhất 12–24 tháng.

2. Có kế hoạch dòng tiền rõ ràng.

3. Không vay quá khả năng chi trả.

Với nhà đầu tư, cần thận trọng hơn, ưu tiên các phương án tài chính linh hoạt và tỷ lệ đòn bẩy thấp.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686