Sau giai đoạn dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản trong năm 2025, thị trường đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh mới khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng và các quy định kiểm soát tín dụng ngày càng chặt chẽ. Diễn biến này được xem là phép thử sức chịu đựng của thị trường, đồng thời mở ra quá trình tái cơ cấu cần thiết để bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm 2025

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 45% tổng tín dụng của lĩnh vực này và tăng gần 50% so với năm trước.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng đã chảy mạnh vào thị trường trong giai đoạn phục hồi sau khó khăn.

Tuy nhiên, khi dòng tiền vào bất động sản tăng quá nhanh, cơ quan quản lý buộc phải đưa ra các biện pháp kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro tài chính và tránh hình thành bong bóng tài sản.

Ngân hàng siết tín dụng, lãi suất cho vay bắt đầu tăng

Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng, đặc biệt đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản.

Theo định hướng điều hành, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm. Đồng thời, tín dụng bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống.

Trong bối cảnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản theo hướng tăng lên so với giai đoạn trước.

Hiện nay, tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu phổ biến ở mức 11 – 12%/năm trong thời gian 12 – 24 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể dao động từ 11% đến 15%/năm.

Một điểm đáng chú ý là thời gian cố định lãi suất cũng có xu hướng rút ngắn. Nếu trước đây nhiều gói vay cố định lãi suất trong 12 – 24 tháng thì hiện nay không ít ngân hàng chỉ áp dụng cố định trong 3 – 6 tháng đầu.

Một số ngân hàng thương mại lớn đang áp dụng mức lãi suất phổ biến từ 9% đến 12%/năm trong giai đoạn đầu, trong khi lãi suất thả nổi có thể cao hơn đáng kể.

Ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh cũng ghi nhận xu hướng tăng lãi suất cho vay bất động sản. Một số gói vay mua nhà cố định lãi suất trong 24 tháng đã được điều chỉnh lên trên 12%/năm.

Chi phí vốn tăng tạo áp lực lớn lên thị trường

Việc lãi suất cho vay tăng lên đang tác động trực tiếp đến toàn bộ hệ sinh thái của thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cho đến các doanh nghiệp phát triển dự án.

Đối với người mua nhà, chi phí tài chính cao hơn khiến nhiều gia đình phải cân nhắc lại kế hoạch mua bất động sản. Thay vì mua nhà ngay, một số người lựa chọn tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm sản phẩm ở khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn đáng kể.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang trở nên thận trọng hơn. Khi chi phí vay vốn tăng, lợi nhuận đầu tư bị thu hẹp, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang trạng thái quan sát thay vì tiếp tục mở rộng danh mục.

Điều này khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại trong ngắn hạn và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc tự nhiên

Theo các chuyên gia, mặt bằng lãi suất tăng thực chất đang đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với thị trường bất động sản.

Trong giai đoạn tiền rẻ trước đây, nhiều nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay cao để đầu cơ bất động sản với kỳ vọng tăng giá nhanh. Khi chi phí vốn tăng lên, những mô hình đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn.

Ngược lại, những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ vay thấp vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội, nhưng với tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn.

Các yếu tố được ưu tiên hiện nay bao gồm:

1. Dự án có pháp lý rõ ràng

2. Chủ đầu tư uy tín

3. Giá bán phù hợp với khả năng tài chính

4. Có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định

Xu hướng này cho thấy thị trường đang dần chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy đầu tư dài hạn và bền vững hơn.

Các quy định an toàn vốn ngày càng chặt chẽ

Không chỉ bị kiểm soát bởi hạn mức tăng trưởng tín dụng, việc cho vay bất động sản của ngân hàng còn chịu ràng buộc bởi nhiều quy định an toàn vốn.

Một trong những quy định quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay bất động sản có thể lên tới 150% khi tính tài sản có trọng số rủi ro. Điều này buộc các ngân hàng phải sử dụng nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay bất động sản.

Ngoài ra, quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng đã giảm từ 40% xuống còn 30%. Điều này khiến các ngân hàng thận trọng hơn khi cấp tín dụng cho những dự án bất động sản có vòng đời dài.

Các quy định này nhằm đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, đồng thời hạn chế rủi ro từ việc dòng vốn chảy quá mạnh vào thị trường bất động sản.

Tái cơ cấu để phát triển bền vững hơn

Mặc dù việc siết tín dụng và lãi suất tăng có thể khiến thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây là quá trình điều chỉnh cần thiết.

Khi dòng vốn không còn dồi dào như trước, thị trường buộc phải tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn:

1. Doanh nghiệp tập trung phát triển dự án có pháp lý minh bạch

2. Nhà đầu tư chú trọng hiệu quả dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn

3. Dòng tiền được phân bổ hợp lý hơn

Quá trình sàng lọc này có thể giúp thị trường bất động sản loại bỏ những dự án yếu kém và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định trong giai đoạn tiếp theo.

Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và nhu cầu nhà ở vẫn lớn, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư quan trọng. Tuy nhiên, giai đoạn tới sẽ đòi hỏi sự thận trọng và chiến lược dài hạn hơn từ cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686