Khi lãi suất cho vay đảo chiều tăng cao trở lại trong lúc thị trường chung cư bắt đầu chững nhịp, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang đối mặt với bài toán khó nhất kể từ sau giai đoạn sốt nóng: giữ tài sản để chờ hồi phục hay chấp nhận giảm giá để thoát hàng, cắt áp lực tài chính. Diễn biến này không chỉ phản ánh rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy cao, mà còn đặt ra yêu cầu cấp thiết về chiến lược đầu tư bền vững trong giai đoạn mới.

Áp lực lãi vay gia tăng, thanh khoản thị trường suy yếu rõ rệt

Thực tế thị trường cho thấy, khi lãi suất ưu đãi kết thúc và chuyển sang giai đoạn thả nổi, chi phí vốn của nhà đầu tư tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Với nhiều khoản vay mua nhà, mức trả nợ hàng tháng có thể tăng gấp đôi, khiến dòng tiền cá nhân nhanh chóng rơi vào trạng thái mất cân đối.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường chung cư sụt giảm rõ rệt. Người mua ở thực có xu hướng trì hoãn quyết định, còn nhà đầu tư mới trở nên thận trọng hơn trước rủi ro chi phí vốn tăng cao. Khi lực cầu suy yếu, những nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn buộc phải hạ giá bán để tìm đầu ra, kể cả chấp nhận không có lợi nhuận.

Đòn bẩy tài chính cao – con dao hai lưỡi của nhà đầu tư địa ốc

Bất động sản vốn là kênh đầu tư dài hạn, trong khi nhiều nhà đầu tư lại sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn để “lướt sóng” kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Khi lãi suất thấp, chiến lược này có thể mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, khi mặt bằng lãi suất đảo chiều, rủi ro lập tức bộc lộ.

Chi phí vốn tăng nhanh khiến lợi nhuận kỳ vọng không còn đủ bù đắp tiền lãi vay. Dòng tiền bị đứt gãy, trong khi tài sản khó bán do thị trường chững lại, khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động. Đặc biệt, những khoản vay sắp hết ưu đãi là nhóm đối tượng chịu rủi ro lớn nhất.

Thị trường chung cư chững lại, “lướt sóng” không còn đất diễn

Sau giai đoạn tăng nóng, giá căn hộ tại các đô thị lớn hiện chưa giảm sâu nhưng đã đi vào vùng đi ngang. Trong khi đó, nguồn cung mới liên tục được tung ra thị trường, tạo áp lực cạnh tranh mạnh với các sản phẩm mua trước đó để đầu tư sang tay.

Khi nguồn cung dồi dào và lãi suất tăng, chiến lược lướt sóng dựa vào kỳ vọng bán chênh trở nên rủi ro. Ngay cả khi chấp nhận giảm giá, việc tìm được khách mua cũng không hề dễ dàng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư vốn mỏng phải lựa chọn thoát hàng sớm để tránh gánh nặng tài chính kéo dài.

Lãi suất tăng tác động thế nào đến quyết định đầu tư?

Lãi suất cho vay tăng không chỉ làm giảm khả năng chi trả của người mua nhà, mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến định giá bất động sản. Khi chi phí vốn cao hơn, lợi suất đầu tư thực tế bị thu hẹp, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Ngoài ra, rủi ro còn đến từ việc dự án chậm bàn giao hoặc dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay. Trong kịch bản xấu, nhà đầu tư có thể buộc phải bán tài sản dưới giá mua để thu hồi vốn, làm gia tăng áp lực giảm giá cục bộ trên thị trường.

Nhà đầu tư bất động sản nên làm gì trong giai đoạn này?

Trong bối cảnh lãi suất biến động và thị trường chung cư chững lại, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi tư duy và chiến lược:

Thứ nhất, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt với các khoản vay ngắn hạn hoặc sắp hết ưu đãi. Việc đảm bảo dòng tiền an toàn cần được đặt lên hàng đầu.

Thứ hai, ưu tiên các sản phẩm có nhu cầu ở thực cao, khả năng khai thác cho thuê tốt để tạo dòng tiền ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Thứ ba, xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, tính toán kỹ khả năng chịu đựng lãi suất trong kịch bản xấu nhất, tránh rơi vào thế bị động khi chi phí vốn tăng đột ngột.

Thứ tư, kiên nhẫn quan sát thị trường. Giai đoạn hiện tại phù hợp để sàng lọc cơ hội và chuẩn bị nguồn lực, hơn là vội vàng “lướt sóng” trong môi trường rủi ro cao.

Bài học lớn cho chu kỳ đầu tư mới

Biến động lãi suất đang đóng vai trò như một phép thử sức chịu đựng của nhà đầu tư bất động sản. Những ai đầu tư dựa trên nền tảng tài chính vững, chiến lược dài hạn và nhu cầu thực sẽ có cơ hội trụ vững và tận dụng được chu kỳ hồi phục trong tương lai. Ngược lại, việc chạy theo lợi nhuận ngắn hạn bằng đòn bẩy cao đang dần trở thành chiến lược nhiều rủi ro hơn lợi ích.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686