Khi lãi suất ngân hàng bắt đầu tăng trở lại vào những tháng cuối năm 2025, câu hỏi lớn nhất của người mua nhà và nhà đầu tư không còn là “có tăng hay không”, mà là bất động sản sẽ phản ứng theo hướng nào. Liệu thị trường có lặp lại cú sốc như giai đoạn 2022, hay đây chỉ là một nhịp điều chỉnh mang tính kỹ thuật trong chu kỳ phục hồi?

Thực tế cho thấy, bức tranh bất động sản cuối năm 2025 đang vận hành theo một nhịp khác – thận trọng hơn, chọn lọc hơn và gắn chặt với nhu cầu ở thực.

Lãi suất ngân hàng tăng nhẹ: Áp lực có thật nhưng chưa đủ gây “sốc”

Trong khoảng một tháng trở lại đây, mặt bằng lãi suất ngân hàng có dấu hiệu “ấm” lên rõ rệt. Nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động, có kỳ hạn ghi nhận mức tăng mạnh, cá biệt lên tới khoảng 1,6%/năm. Một số mức lãi suất tiết kiệm tiệm cận 7%/năm xuất hiện, chủ yếu ở kỳ hạn trung hạn.

Sự dịch chuyển này nhanh chóng lan sang lãi suất cho vay mua nhà. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, một số gói vay ưu đãi được điều chỉnh điều kiện, thậm chí dừng triển khai với nhóm khách hàng đặc thù như người trẻ dưới 35 tuổi. Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi giai đoạn đầu phổ biến quanh ngưỡng 6,3–8%/năm, cao hơn so với mức đáy dưới 6%/năm trước đó.

Dù vậy, cần nhìn nhận rằng mức tăng hiện tại vẫn ở biên độ kiểm soát, chưa tạo áp lực đủ lớn để đẩy thị trường bất động sản vào trạng thái suy giảm diện rộng.

So với cú sốc 2022: Nền tảng thị trường năm 2025 đã khác

Để đánh giá đúng tác động của nhịp tăng lãi suất cuối năm 2025, cần đặt trong tương quan với giai đoạn 2022 – thời điểm thị trường bất động sản chịu cú sốc kép từ lạm phát toàn cầu, thắt chặt tiền tệ và khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp.

Khi đó, lãi suất vay mua nhà từng vọt lên 11–15%/năm, trong bối cảnh tín dụng bị siết mạnh và dòng vốn gần như “đóng băng”. Thị trường vốn mang nặng yếu tố đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khiến thanh khoản lao dốc nhanh và buộc nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Ngược lại, năm 2025 đang có một nền tảng khác. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến 6–7%/năm vẫn được xem là vùng hỗ trợ cho nhu cầu mua ở thực. Quan trọng hơn, tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt sau cú sốc trước đó.

Dòng tiền đang dịch chuyển: Ưu tiên pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực

Một trong những điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay là dòng tiền không còn chạy theo đầu cơ ngắn hạn. Người mua và nhà đầu tư đang thận trọng hơn, tập trung vào các sản phẩm:

1. Có pháp lý rõ ràng

2. Phù hợp với nhu cầu ở thực

3. Nằm tại các đô thị lớn hoặc khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh

Mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh cao như giai đoạn trước, nhưng chất lượng giao dịch được cải thiện. Thay vì “mua theo sóng”, thị trường đang hình thành mặt bằng giá ổn định hơn, phản ánh đúng giá trị sử dụng của bất động sản.

Đáng chú ý, dù lãi suất huy động tăng, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế vẫn cần vốn cho đầu tư công và sản xuất, dòng tiền nhàn rỗi chưa có xu hướng rút mạnh khỏi các kênh như bất động sản hay chứng khoán.

Lãi suất tăng cuối năm: Tín hiệu củng cố nền tảng dài hạn

Từ góc độ hệ thống ngân hàng, việc điều chỉnh tăng nhẹ lãi suất huy động vào cuối năm không hoàn toàn là yếu tố tiêu cực. Ngược lại, động thái này giúp các ngân hàng:

1. Củng cố nguồn vốn trung – dài hạn

2. Cân đối chi phí vốn

3. Tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ tín dụng tiếp theo

Đối với thị trường bất động sản, điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ được phân bổ chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.

Thị trường bất động sản 2026: Phân hóa rõ rệt, hướng tới ổn định

Quan sát diễn biến hiện tại cho thấy chưa có dấu hiệu “sốt đất” trên diện rộng. Nếu xuất hiện các điểm nóng cục bộ, phần lớn gắn với thông tin quy hoạch hoặc sáp nhập hành chính, thay vì dòng tiền đầu cơ lan tỏa như trước.

Giao dịch vẫn tập trung chủ yếu ở:

1. Căn hộ tại các đô thị lớn

2. Nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực

3. Các khu vực có hạ tầng và pháp lý hoàn chỉnh

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt hơn, loại bỏ dần các dự án yếu kém về pháp lý và năng lực tài chính, đồng thời tiến tới trạng thái ổn định và bền vững hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Lãi suất chỉ là một phần của bài toán

Lãi suất tăng là yếu tố quan trọng, nhưng không phải yếu tố quyết định duy nhất đến quỹ đạo của thị trường bất động sản. Sau nhiều biến động, thị trường đang vận hành dựa trên những nền tảng cốt lõi hơn như:

1. Pháp lý dự án minh bạch

2. Nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực

3. Cải cách thủ tục hành chính

4. Niềm tin của người mua và nhà đầu tư

Chỉ khi các yếu tố này được cải thiện đồng bộ, bất động sản mới có thể phục hồi bền vững, thay vì phụ thuộc vào chu kỳ lãi suất ngắn hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686