Chỉ trong hơn một tháng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã âm thầm tăng thêm 1–2% không còn rẻ, khiến không ít người mua ở thực lẫn nhà đầu tư bắt đầu “toát mồ hôi” khi tính lại bài toán tài chính dài hạn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chuẩn bị bước sang chu kỳ phục hồi mới, lãi suất đang trở thành biến số nhạy cảm nhất, có thể quyết định tốc độ và chất lượng tăng trưởng của toàn thị trường năm 2026.

Lãi suất vay mua nhà tiến sát ngưỡng nhạy cảm

Sau thời gian dài duy trì ở mức thấp, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã chính thức đảo chiều tăng. Điều này nhanh chóng tác động đến lãi suất cho vay, đặc biệt là các khoản vay mua nhà.

Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà trong giai đoạn ưu đãi 1–3 năm phổ biến ở mức 7–9%/năm, tăng khoảng 0,5–1% so với đầu năm 2025. Đáng chú ý, một số gói hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu đã tăng tổng cộng khoảng 2%/năm chỉ trong thời gian ngắn.

Với biên độ cho vay phổ biến từ 3–3,5% so với lãi suất huy động, nhiều chuyên gia cảnh báo lãi suất vay mua nhà hoàn toàn có khả năng vượt mốc 10%/năm trong năm 2026 nếu xu hướng này tiếp diễn.

Ngưỡng 10%: “Lằn ranh” của thanh khoản thị trường

Theo các chuyên gia, mức lãi suất 10%/năm được xem là ranh giới tâm lý cực kỳ nhạy cảm. Khi vượt ngưỡng này, áp lực trả nợ hàng tháng sẽ gia tăng mạnh, đặc biệt với các khoản vay dài hạn từ 15–25 năm.

Lãi suất tăng không chỉ khiến người mua nhà chùn tay mà còn tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường, ngay cả khi nguồn cung đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn dài bị “nén” bởi vướng mắc pháp lý.

Nguồn cung tăng nhưng dòng tiền tín dụng không được khơi thông sẽ khiến thị trường rơi vào trạng thái lệch pha: hàng hóa nhiều nhưng giao dịch chậm, thanh khoản suy yếu.

Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép chi phí vốn

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu áp lực lớn từ mặt bằng lãi suất tăng. Chi phí vốn leo thang khiến giá thành dự án bị đội lên, trong khi khả năng bán hàng lại gặp khó do sức mua suy giảm.

Đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng có thể tạo ra “vòng xoáy” bất lợi: chi phí tài chính tăng – dòng tiền bán hàng chậm – áp lực trả nợ lớn hơn, làm gia tăng rủi ro mất cân đối tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc điều hành chính sách tín dụng được xem là yếu tố then chốt quyết định thị trường bất động sản 2026 sẽ phục hồi bền vững hay chỉ tăng trưởng cầm chừng.

Lãi suất tăng: Một phần của chu kỳ mới, không còn là cú sốc

Ở góc nhìn dài hạn, lãi suất tăng không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực. Khi hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đưa vào khai thác, nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng là điều tất yếu. Lãi suất lúc này đóng vai trò “bộ lọc”, giúp dòng tiền chảy vào những dự án có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Điểm khác biệt của giai đoạn 2026 là thị trường đã không còn kỳ vọng vào thời kỳ tiền rẻ kéo dài. Người mua, nhà đầu tư và ngân hàng đều coi mặt bằng lãi suất hiện tại là chuẩn vận hành mới, từ đó chủ động hơn trong việc tính toán tài chính và quản trị rủi ro.

Thị trường 2026: Đề cao giá trị thực và kỷ luật tài chính

Trong bối cảnh lãi suất khó giảm sâu, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ dịch chuyển rõ nét sang các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại trung cấp, căn hộ cho thuê phục vụ chuyên gia, bất động sản công nghiệp và các dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng sẽ đóng vai trò trụ cột.

Với người mua nhà, lãi suất hiện nay cần được xem là mặt bằng dài hạn chứ không phải biến động ngắn hạn. Việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, kiểm soát tỷ lệ vay và xây dựng kế hoạch tài chính an toàn sẽ quyết định khả năng “sống khỏe” trong suốt vòng đời khoản vay.

Với doanh nghiệp bất động sản, bài toán sống còn không còn nằm ở tăng trưởng nóng, mà ở quản trị dòng tiền, giảm phụ thuộc vào vốn vay và phát triển dự án phù hợp với sức mua thực của thị trường.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686