Thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến một sự dịch chuyển rõ nét khi khu Đông (TP.Thủ Đức cũ) vươn lên dẫn đầu bứt phá về tốc độ tăng giá trong quý III/2025. Với biên độ tăng trung bình từ 15–30% chỉ trong một quý, khu vực này tiếp tục khẳng định vị thế là “cực tăng trưởng” mới của thị trường bất động sản TP.HCM.

Giá căn hộ khu Đông tăng mạnh nhất thị trường

Theo báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services, giá căn hộ toàn TP.HCM tăng bình quân 10–20% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu Đông ghi nhận mức tăng mạnh nhất, 15–30% so với đầu năm. Sau khi sáp nhập, mặt bằng giá trung bình tại TP.HCM dao động từ 35–150 triệu đồng/m², riêng khu Đông đạt 85–150 triệu đồng/m², cao nhất toàn thành phố.

Tại các khu đô thị trọng điểm như Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc, tốc độ tăng giá trung bình đạt 18–27%/năm – mức tăng hiếm thấy ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Theo Knight Frank, giá bán sơ cấp trung bình toàn TP.HCM trong quý III đạt 94 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ. Riêng TP.Thủ Đức cũ, giá phổ biến dao động 80–120 triệu đồng/m², tăng 32–48% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực này hiện chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung căn hộ toàn thành phố, với hơn 11.800 căn – phần lớn là phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu đồng/m².

Hạ tầng bứt tốc – yếu tố then chốt nâng giá

Theo các chuyên gia, hạ tầng phát triển vượt trội là yếu tố cốt lõi khiến giá nhà khu Đông tăng mạnh. Khu vực này tập trung hơn 70% vốn đầu tư hạ tầng của TP.HCM, với hàng loạt dự án quy mô lớn như:

• Đại lộ Võ Nguyên Giáp

• Cao tốc TP.HCM – Long Thành

• Cầu Cát Lái

• Tuyến metro số 1 và 9 tuyến đường sắt đô thị khác chuẩn bị triển khai

Những dự án này giúp liên kết khu Đông với trung tâm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho giá trị bất động sản. Bà Trịnh Thị Kim Liên (Dat Xanh Services) nhận định: “Hạ tầng khu Đông phát triển đồng bộ đã đưa nơi đây trở thành cực tăng trưởng mới của thành phố, thu hút lượng lớn nhà đầu tư và người mua ở thực”.

Nguồn cung cao cấp áp đảo, giá bị đẩy lên mặt bằng mới

Một điểm đáng chú ý là 80% nguồn cung mở bán mới tại khu Đông từ năm 2024 đến nay là phân khúc cao cấp, với giá trung bình trên 75 triệu đồng/m². Theo ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan), thị trường đang nghiêng hẳn về sản phẩm cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá toàn khu vực tăng cao so với các khu vực khác.

Tình trạng này dẫn tới nguy cơ mất cân đối cung – cầu, khi sản phẩm trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Đây cũng là bài toán chung của toàn TP.HCM trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, buộc các chủ đầu tư ưu tiên sản phẩm cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.

Triển vọng tăng giá vẫn chưa dừng lại

Theo One Mount Group, năm 2025 TP.HCM dự kiến có khoảng 28.000 căn hộ mới, phần lớn ở khu Đông và tới 80% thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang. Sang năm 2026, nguồn cung dự kiến đạt thêm 23.000 căn, tiếp tục tập trung ở khu vực này. Với diễn biến đó, giá căn hộ khu Đông có thể tăng thêm 7–10% trong năm tới, nhất là khi lãi suất vay mua nhà được giữ ổn định và kinh tế phục hồi.

Knight Frank dự báo quý IV/2025, TP.HCM có thể đón thêm 4.500 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 18.000 căn. Mức giá trung bình kỳ vọng vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² nếu thị trường tiếp tục giữ đà phục hồi.

Tổng kết

Khu Đông TP.HCM đang xác lập mặt bằng giá mới, dẫn đầu toàn thị trường về tốc độ tăng giá nhờ sự cộng hưởng của hạ tầng vượt trội, nguồn cung cao cấp lớn và dòng vốn đầu tư mạnh mẽ. Đây sẽ tiếp tục là khu vực “nóng” nhất của thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 2025–2026, cả về giá bán lẫn thanh khoản.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686