Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ khó minh bạch và ổn định nếu chỉ dừng lại ở việc gắn mã định danh cho từng tài sản, Muốn triệt tiêu đầu cơ, hạn chế lướt sóng và chống thất thu thuế, hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý cần được xem là mảnh ghép bắt buộc trong hệ thống quản lý bất động sản thời kỳ số hóa.

Việc vận hành cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản đồng bộ từ năm 2026 là bước tiến quan trọng, nhưng nếu thiếu công cụ ghi nhận giao dịch theo thời gian thực, thị trường vẫn sẽ vận hành trong “vùng xám” quen thuộc suốt nhiều năm qua.

Quản lý bất động sản chỉ bằng “sổ đỏ” đã lỗi thời

Trong nhiều năm, “sổ đỏ” là trụ cột pháp lý của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh giao dịch ngày càng phức tạp, tần suất mua bán cao và dòng tiền luân chuyển nhanh, mô hình quản lý này bộc lộ hàng loạt hạn chế mang tính hệ thống.

Sổ đỏ chỉ xác nhận quyền sở hữu sau khi giao dịch đã hoàn tất. Điều này đồng nghĩa với việc các thông tin quan trọng nhất của thị trường như thời điểm giao dịch, giá trị thực, tần suất chuyển nhượng, thời gian nắm giữ gần như không được ghi nhận kịp thời và đầy đủ.

Hệ quả là cơ quan quản lý luôn ở thế “hậu kiểm”, chính sách thuế thiếu dữ liệu chính xác, khó phân biệt nhu cầu ở thật với đầu cơ, và gần như không thể điều tiết thị trường dựa trên hành vi giao dịch thực tế.

Hợp đồng điện tử: Chuyển từ hậu kiểm sang quản lý theo thời gian thực

Khác với sổ đỏ chỉ phản ánh trạng thái sở hữu cuối cùng, hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý cho phép ghi nhận giao dịch ngay tại thời điểm phát sinh. Mọi dữ liệu cốt lõi như chủ thể giao dịch, thời gian ký kết, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán đều được định danh, xác thực và lưu vết tức thời trên hệ thống số.

Điều này giúp Nhà nước không còn phải “đuổi theo” thị trường, mà có thể theo dõi biến động theo thời gian thực, nhận diện rủi ro sớm và chủ động can thiệp khi cần thiết. Đây không chỉ là cải tiến kỹ thuật, mà là một cải cách thể chế có khả năng thay đổi tận gốc cách vận hành thị trường bất động sản.

Hợp đồng điện tử giúp hạn chế đầu cơ và lướt sóng như thế nào?

Thứ nhất, xác định chính xác thời điểm phát sinh quyền sở hữu.
Khi thời điểm sở hữu được ghi nhận bằng dấu thời gian điện tử, cơ quan quản lý có cơ sở rõ ràng để áp dụng các chính sách thuế theo thời gian nắm giữ. Giao dịch ngắn hạn mang tính đầu cơ sẽ bị phân biệt rõ ràng với giao dịch dài hạn phục vụ nhu cầu ở thực, từ đó hạn chế lướt sóng mà không tạo áp lực lên người mua nhà lần đầu.

Thứ hai, ghi nhận đúng giá giao dịch thực tế.
Tình trạng kê khai hai giá đã tồn tại nhiều năm, không chỉ do ý thức tuân thủ mà còn vì thiếu công cụ kiểm soát. Hợp đồng điện tử cho phép liên thông trực tiếp với hệ thống thanh toán và ngân hàng, giúp xác thực giá trị giao dịch thực. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, thất thu thuế sẽ từng bước được khắc phục, đồng thời tạo nền tảng xây dựng bảng giá đất sát thị trường hơn.

Thứ ba, hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản.
Dữ liệu tập trung, cập nhật liên tục giúp cơ quan quản lý theo dõi xu hướng, phát hiện sớm dấu hiệu sốt đất, bong bóng giá hay dòng tiền đầu cơ bất thường. Đây là nền móng quan trọng để điều hành thị trường theo hướng minh bạch, chủ động và bền vững.

Điều kiện để hợp đồng điện tử thực sự phát huy hiệu quả

Để hợp đồng điện tử không chỉ dừng lại ở hình thức, mà trở thành công cụ quản lý thị trường hiệu quả, cần hội tụ một số điều kiện then chốt.

Trước hết, pháp luật phải công nhận đầy đủ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử trong giao dịch bất động sản, coi đây là căn cứ chính thức để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ. Điều này đòi hỏi sự thống nhất giữa Luật Giao dịch điện tử, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tiếp theo, hệ thống đăng ký và lưu trữ hợp đồng điện tử cần được tổ chức tập trung ở cấp quốc gia, tránh tình trạng phân mảnh theo địa phương. Mỗi giao dịch phải được định danh duy nhất, không thể chỉnh sửa và tự động liên thông với cơ quan thuế, công chứng và ngân hàng.

Ngoài ra, quy trình nghiệp vụ từ ký kết, xác thực, thanh toán đến đăng ký biến động cần được chuẩn hóa, nhằm loại bỏ các “khe hở” có thể bị lợi dụng để khai sai thời điểm hoặc giá trị giao dịch.

Cuối cùng, chính sách cần triển khai theo lộ trình rõ ràng, ưu tiên thí điểm tại các đô thị lớn và phân khúc giao dịch phổ biến, song song với truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội.

Góc nhìn chuyên gia: Hợp đồng điện tử là nền tảng cho thị trường BĐS minh bạch

Mã định danh bất động sản giúp nhận diện tài sản, nhưng hợp đồng điện tử mới là công cụ kiểm soát hành vi giao dịch. Khi hai yếu tố này được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ từng bước thoát khỏi vòng xoáy sốt – đóng băng – sốt trở lại, tiến tới một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.

Đây không chỉ là câu chuyện quản lý, mà là bước chuyển tất yếu để thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận chuẩn mực quốc tế.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686