Việc TPHCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 không chỉ tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, mà còn mở ra một giai đoạn điều chỉnh lớn trong cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường giải phóng mặt bằng, Tâm điểm của câu chuyện nằm ở hệ số điều chỉnh bảng giá đất (hệ số K) – yếu tố then chốt quyết định sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Bảng giá đất mới 2026: Cơ sở pháp lý quan trọng cho thị trường

Bảng giá đất vừa được HĐND TPHCM thông qua, lần đầu áp dụng theo Luật Đất đai 2024 từ ngày 1/1/2026, sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định, trước ngày 1/7/2026, TPHCM phải ban hành quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng cho một số trường hợp cụ thể, đặc biệt là các dự án cần xác định tiền sử dụng đất sát với giá thị trường.

Hệ số điều chỉnh bảng giá đất được xây dựng dựa trên những yếu tố nào?

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất không mang tính áp đặt mà được căn cứ trên nhiều yếu tố tổng hợp, bao gồm:

1. Mức độ biến động của giá đất trên thị trường tại từng khu vực

2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và hệ số sử dụng đất

3. Các yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại thời điểm xác định

4. Kết quả tổng hợp, phân tích dữ liệu giá đất giao dịch thực tế

Trong đó, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất, từng khu vực và gắn chặt với hệ số sử dụng đất theo pháp luật xây dựng, nhằm phản ánh đúng tiềm năng khai thác của thửa đất.

Mục tiêu cốt lõi: Hài hòa lợi ích và thúc đẩy dự án

TPHCM xác định rõ, hệ số điều chỉnh bảng giá đất phải đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước – người sử dụng đất – nhà đầu tư. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thành phố đang triển khai hàng trăm dự án nhà ở, hạ tầng và đô thị.

Việc ban hành hệ số K phù hợp sẽ góp phần:

1. Thúc đẩy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

2. Giảm ách tắc trong khâu xác định tiền sử dụng đất

3. Đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án

4. Sớm cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà

Gỡ nút thắt lớn cho các dự án giao đất theo Luật Đất đai 2003

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất nhiều năm qua là các dự án được giao đất theo Luật Đất đai 2003, khi việc thu thập dữ liệu giá đất tại thời điểm giao đất gần như không khả thi.

Theo nội dung dự thảo nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254 của Quốc hội, trường hợp không đủ thông tin để xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm giao đất, đơn vị tư vấn được phép áp dụng các phương pháp xác định giá đất khác theo quy định hiện hành.

Đặc biệt, nếu kết quả xác định giá đất thấp hơn bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế thì giá đất được áp dụng theo bảng giá đất, qua đó hạn chế rủi ro phát sinh nghĩa vụ tài chính quá cao cho doanh nghiệp và người dân.

Giá đất tăng mạnh ở nhiều khu vực, nhưng có tính toán

Bảng giá đất mới cho thấy sự điều chỉnh rõ rệt giữa các khu vực:

1. Khu vực TPHCM cũ: giá đất ở điều chỉnh tăng từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá 2024, biên độ tăng vừa phải do giá đất đã tiệm cận thị trường

2. Khu vực Bình Dương cũ: ghi nhận mức tăng mạnh nhất, có nơi hệ số tăng hơn 8 lần, nhằm thu hẹp khoảng cách lớn giữa bảng giá cũ và giá giao dịch thực tế

3. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: giá đất ở tăng từ 1,7 đến hơn 4 lần, tập trung mạnh tại các trục ven biển, du lịch – dịch vụ

Việc điều chỉnh này được đánh giá là cần thiết để phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời tạo cơ sở minh bạch cho công tác bồi thường, thu ngân sách và thu hút đầu tư.

Tác động dài hạn đến thị trường bất động sản TPHCM

Khi hệ số điều chỉnh bảng giá đất được ban hành và áp dụng thống nhất, hàng trăm dự án nhà ở đang vướng tiền sử dụng đất sẽ được “giải phóng”. Điều này không chỉ giúp hàng chục nghìn căn hộ sớm được cấp sổ hồng, mà còn tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững.

Về dài hạn, đây là bước đi quan trọng giúp TPHCM tiệm cận cơ chế định giá đất theo thị trường, giảm xung đột lợi ích và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686