Từ đầu năm 2026, hàng loạt hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở cần đặc biệt lưu ý: cách tính tiền sử dụng đất, hạn mức đã thay đổi đáng kể. Quy định mới không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phải nộp, mà còn tác động lâu dài đến giá trị tài sản và chiến lược sử dụng đất của người dân.

Quy định mới về tính tiền sử dụng đất có gì khác trước?

Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được áp dụng thống nhất trên cả nước, gắn chặt với bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Điểm then chốt của quy định mới là siết chặt chính sách ưu đãi, hạn chế tình trạng một cá nhân hoặc hộ gia đình hưởng lợi nhiều lần khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Mỗi hộ, cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi cho một thửa đất duy nhất

Theo quy định, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi một lần và chỉ cho một thửa đất duy nhất do mình lựa chọn, kể cả trường hợp có nhiều thửa đất tại các tỉnh, thành phố khác nhau.

Đối với thửa đất được chọn, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo cơ chế của Nghị quyết 254. Tuy nhiên, từ lần chuyển mục đích tiếp theo, dù là trên cùng thửa đất hay thửa đất khác, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định thế nào?

Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Bảng giá đất này được điều chỉnh định kỳ, tiệm cận hơn với giá thị trường, nên số tiền phải nộp có thể cao hơn so với giai đoạn trước.

Người dân cần đặc biệt lưu ý nghĩa vụ cam kết về việc lựa chọn thửa đất được hưởng chính sách. Trường hợp cơ quan chức năng phát hiện người sử dụng đất đã từng hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục xin áp dụng, cơ quan thuế sẽ truy thu phần chênh lệch 100% và tính thêm tiền chậm nộp theo quy định.

Đáng chú ý, việc xác định số lần chuyển mục đích và quyền lựa chọn thửa đất được áp dụng hồi tố từ ngày 1/8/2024.

Hạn mức đất ở khi chuyển mục đích được tính ra sao?

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của từng địa phương tại thời điểm cho phép chuyển mục đích. Với hộ gia đình, hạn mức này được tính như đối với cá nhân, không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ.

Trong trường hợp tách hộ đúng quy định pháp luật, hộ mới vẫn được xem là một đối tượng sử dụng đất độc lập để áp dụng chính sách. Nếu nhiều người cùng đứng tên trên một thửa đất, cách tính hạn mức sẽ phụ thuộc vào việc thửa đất đó có được phép tách thửa hay không.

Nếu được phép tách thửa, mỗi cá nhân hoặc hộ sau khi tách và được cấp giấy chứng nhận riêng sẽ được áp dụng hạn mức riêng, nhưng vẫn chỉ được hưởng chính sách một lần. Trường hợp không tách thửa, diện tích trong hạn mức sẽ được tính theo hạn mức của người đại diện đứng tên thay mặt những người cùng sử dụng đất.

Tác động của quy định mới đến người dân và thị trường bất động sản

Quy định mới về tính tiền sử dụng đất giúp minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính, hạn chế đầu cơ và tình trạng lách luật khi chuyển mục đích sử dụng đất. Với người dân, việc hiểu rõ cách tính và hạn mức sẽ giúp chủ động kế hoạch tài chính, tránh phát sinh chi phí lớn ngoài dự kiến.

Về dài hạn, đây cũng là bước đi quan trọng nhằm đưa giá đất về sát giá trị thực, góp phần ổn định thị trường bất động sản và tạo nền tảng cho phát triển bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686