Từ ngày 1/4/2025, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước vào giai đoạn “thí điểm cơ chế mới”  giao đất không đấu giá khi Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực. Cơ chế này cho phép doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không cần đấu giá. Đây được xem là bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung và giải phóng loạt dự án đang “đóng băng”. Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực, nhiều doanh nghiệp vẫn không khỏi lo ngại về tính pháp lý và khả năng triển khai thực tế.

Bỏ đấu giá – mở rộng cánh cửa phát triển dự án

Theo quy định mới, các doanh nghiệp bất động sản không còn bắt buộc phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại. Thay vào đó, họ có thể thỏa thuận trực tiếp với người dân hoặc tổ chức sở hữu đất, qua đó rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, giảm chi phí và giải tỏa “nút thắt pháp lý” kéo dài nhiều năm qua.

Chuyên gia cho rằng, cơ chế này đặc biệt có lợi cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn gặp khó khăn trong tiếp cận quỹ đất qua đấu giá công khai.

Nỗi lo pháp lý vẫn “án ngữ” dự án nhà ở thương mại

Dù được kỳ vọng là “cú hích mới”, rào cản pháp lý vẫn là nỗi ám ảnh lớn nhất của các nhà phát triển dự án. Hiện nay, TP.HCM có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, trong đó có tới 86 dự án nhà ở thương mại bị đình trệ hoặc ngừng thi công, với tổng quy mô sử dụng đất hơn 964 ha – theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

“Tình trạng dự án ‘trùm mền’ gây ra sự lãng phí quỹ đất rất lớn, đồng thời khiến thị trường lệch pha cung – cầu, đẩy giá nhà lên cao một cách bất hợp lý”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Nghị quyết 171: Kỳ vọng nhưng cần “đi cùng” khung pháp lý đồng bộ

Nghị quyết 171 mở đường cho phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận, tuy nhiên vẫn cần đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sẽ cùng có hiệu lực từ 1/1/2025).

Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc VIS Rating:

“Cơ chế này là điểm sáng, nhưng muốn hiệu quả thực sự, cần có hệ thống giám sát minh bạch và công bằng, giúp nhà đầu tư an tâm triển khai dự án và hạn chế tranh chấp sau này.”

Vai trò giám sát của địa phương: “chìa khóa” bảo đảm tính minh bạch

Một yếu tố quan trọng để cơ chế mới vận hành hiệu quả chính là vai trò giám sát của chính quyền địa phương. Các chuyên gia nhấn mạnh, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc ký kết hợp đồng mua bán, đảm bảo dự án chỉ được huy động vốn hoặc mở bán khi đã đủ điều kiện pháp lý.

“Chính quyền không chỉ giám sát tiến độ dự án mà còn phải đảm bảo sự minh bạch trong giao dịch, tạo lòng tin cho người dân và ổn định thị trường”, ông Châu nói.

Vấn đề đất quốc phòng, an ninh: Cần có hướng dẫn rõ ràng

Đối với các khu đất có nguồn gốc quốc phòng hoặc an ninh, các chuyên gia kiến nghị phải có sự tham gia của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trong thẩm định, phê duyệt. Đây là điểm quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp, tránh phát sinh tranh chấp sau này và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư lẫn người dân mua nhà.

Kết luận: Cơ hội lớn, nhưng không dễ dàng

Cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 có thể là “lối thoát” cho hàng trăm dự án đang bị đình trệ vì vướng pháp lý. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, cần đồng bộ từ hệ thống luật, quy trình thẩm định – cấp phép, đến sự giám sát minh bạch của địa phương.

Nếu thực thi hiệu quả, đây sẽ là tiền đề để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, giảm lệ thuộc vào đấu giá đất, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai dự án và người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686