Trong bối cảnh giá nhà ở tại TP.HCM liên tục lập đỉnh, giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đồng loạt chỉ ra một nguyên nhân trọng yếu: chi phí đất quá cao đang “bóp nghẹt” thị trường, giải pháp then chốt được đề xuất – điều chỉnh chính sách giảm giá đất để kéo giá nhà về mức hợp lý, giúp người thu nhập trung bình có cơ hội an cư.

Giá căn hộ tăng gấp đôi – Giấc mơ an cư xa tầm với

Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng hơn gấp đôi. Tại nhiều khu vực như Bình Thạnh, Thủ Đức hay Phú Mỹ Hưng, mức giá đã vượt 90 triệu đồng/m², đẩy giá mỗi căn hộ lên gần 10 tỉ đồng – con số không tưởng với đại đa số người lao động.

Theo báo cáo từ HoREA, từ năm 2020 đến 2023, phân khúc cao cấp chiếm tới 70% tổng nguồn cung, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM triển khai vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại, hoàn toàn thuộc nhóm cao cấp. Nhà ở xã hội cũng chỉ đạt 11,7% kế hoạch – quá thấp so với nhu cầu thực tế.

Chi phí đất chiếm tới 50% tổng đầu tư – “Thủ phạm” đẩy giá nhà lên cao

Giới chuyên gia đồng thuận rằng, tiền sử dụng đất – bao gồm giá đất, thuế chuyển mục đích, phí thẩm định… – hiện chiếm đến 40-50% chi phí đầu vào dự án. Trong khi đó, chi phí xây dựng có thể kiểm soát được, nhưng phần đất đai lại biến động liên tục và thiếu tính minh bạch.

Việc bỏ khung giá đất, áp giá tiệm cận thị trường theo Nghị định 71/2024, tuy đúng định hướng nhưng chưa có lộ trình phù hợp. Giá đất tăng nhanh, cách tính thiếu chuẩn mực khiến doanh nghiệp ngần ngại phát triển dự án, còn người dân thì khó tiếp cận nhà ở.

Nghịch lý: Thiếu nhà nhưng hấp thụ kém

Dù nhu cầu nhà ở rất lớn, song trong quý II/2025, TP.HCM chỉ tiêu thụ được 3.800 căn hộ, tương đương 45% lượng mở bán mới. Tình trạng “thừa mà thiếu” này đến từ chính sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm: thị trường không thiếu nhà cao cấp, nhưng lại gần như không có nhà vừa túi tiền.

Giải pháp: Cần một chính sách đất đai công bằng, ổn định và dài hạn

Nhiều ý kiến cho rằng, cần miễn hoặc giảm mạnh tiền sử dụng đất đối với người dân chuyển mục đích dưới 300m², đồng thời áp thuế cao hơn với cá nhân đầu cơ nhiều lô đất để ngăn chặn đầu cơ thổi giá.

Ngoài ra, bảng giá đất cần ổn định ít nhất 3-5 năm, tránh tình trạng địa phương nâng giá bất hợp lý, tạo khoảng cách giữa các vùng và kích hoạt các đợt sốt đất ảo.

Tăng hệ số sử dụng đất – Tăng cung, giảm giá thành

Một giải pháp hiệu quả khác là điều chỉnh hệ số sử dụng đất, đặc biệt trong các dự án nhà ở xã hội. Nếu hệ số được tăng 1,5 lần, số lượng căn hộ sẽ tăng 50% trên cùng diện tích đất, từ đó giảm giá thành và tăng khả năng tiếp cận cho người dân.

Chủ tịch HoREA đề xuất sửa Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 để trao quyền phê duyệt dự án nhà ở xã hội cho Sở Xây dựng, thay vì qua Luật Đầu tư – giúp rút ngắn quy trình, đẩy nhanh triển khai.

Tháo nút thắt pháp lý – Hồi sinh dự án “trùm mền”

Nhiều dự án hiện không thể chuyển nhượng do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nếu Luật Kinh doanh Bất động sản cho phép chuyển nhượng có điều kiện, tức bên nhận phải thực hiện nghĩa vụ còn lại, thị trường sẽ được bơm thêm hàng nghìn căn hộ, góp phần ổn định nguồn cung.