Thị trường bất động sản không thể vận hành như một cuộc chơi tự do hoàn toàn, bởi chỉ một cú lệch nhịp cũng đủ kéo theo hàng loạt hệ lụy kinh tế – xã hội dài hạn. Khi giá nhà vượt xa thu nhập, người dân bị gạt ra khỏi giấc mơ an cư, còn đầu cơ lại có “đất sống”, thị trường lập tức rơi vào trạng thái méo mó và thiếu bền vững.

Đó là lý do vì sao tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025”, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng đã thẳng thắn nhấn mạnh: Nhà nước không thể phó mặc thị trường bất động sản cho cơ chế tự điều tiết, mà phải giữ vai trò dẫn dắt đủ mạnh, đủ sát và đủ thực chất.

Bất động sản không chỉ là ngành kinh tế, mà là trụ cột an sinh

Theo ĐBQH Hà Sỹ Đồng, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm, có sức lan tỏa trực tiếp tới an sinh xã hội, cấu trúc dân số, thị trường lao động và sự ổn định kinh tế vĩ mô. Khi thị trường phát triển lệch khỏi nhu cầu ở thực, hệ quả không chỉ dừng lại ở câu chuyện giá nhà tăng cao, mà còn tác động sâu sắc tới đời sống xã hội.

Thực tế cho thấy, dù hệ thống pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng độ “ngấm” của chính sách vào thị trường vẫn chưa đủ sâu. Chính sách có, nhưng hiệu quả triển khai còn hạn chế, dẫn đến nghịch lý: người có nhu cầu ở thật thì khó mua nhà, trong khi đầu cơ lại có cơ hội thao túng giá.

Thể chế chậm, chi phí cao – nguyên nhân đẩy giá nhà lên “trên trời”

Một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở khâu thể chế và thực thi chính sách. Dù khung pháp lý đã có nhiều điểm mở, nhưng hệ thống văn bản dưới luật thiếu đồng bộ khiến thời gian hoàn tất thủ tục dự án bị kéo dài.

Không hiếm trường hợp một dự án mất từ 3 đến 5 năm chỉ để hoàn thiện pháp lý trước khi khởi công. Thời gian càng dài, chi phí vốn càng lớn, chi phí cơ hội càng cao – và cuối cùng, toàn bộ gánh nặng này được đẩy vào giá bán, khiến người mua nhà ở thực phải gánh chịu.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng dù đã có điều chỉnh, nhưng vẫn chưa thực sự ưu tiên đúng mức cho phân khúc nhà ở xã hội – phân khúc gắn trực tiếp với nhu cầu an cư của đại đa số người dân.

Giá nhà “ảo” và hệ lụy xã hội dài hạn

ĐBQH Hà Sỹ Đồng bày tỏ lo ngại sâu sắc khi thị trường bất động sản tiếp tục vận hành theo mặt bằng giá cao bất hợp lý, xa rời thu nhập thực tế của người dân. Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng khoảng 10–15% nhu cầu thực, một con số quá thấp so với yêu cầu ổn định an sinh.

Hệ quả không chỉ là bài toán nhà ở, mà còn kéo theo những biến đổi đáng lo ngại trong cấu trúc xã hội. Thực tế đã bắt đầu xuất hiện xu hướng “ba không” trong một bộ phận giới trẻ: không kết hôn, không sinh con, không mua nhà. Nếu xu hướng này kéo dài trong 10–20 năm tới, tác động tiêu cực tới dân số, lực lượng lao động và hệ thống an sinh là điều khó tránh khỏi.

Không thể giao khoán chính sách nhà ở cho thị trường

Từ những phân tích trên, ĐBQH Hà Sỹ Đồng khẳng định rõ quan điểm: chính sách nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, không thể giao hoàn toàn cho thị trường tự quyết.

Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc ban hành luật, mà phải theo dõi sát, điều tiết thường xuyên và can thiệp kịp thời để thị trường vận hành đúng hướng, đúng nhu cầu thực. Nếu buông lỏng vai trò dẫn dắt, thị trường rất dễ trượt dài theo quỹ đạo đầu cơ và giá ảo.

Ba trụ cột để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo lành mạnh

Theo kiến nghị của ĐBQH Hà Sỹ Đồng, để bất động sản phát triển ổn định và bền vững, cần tập trung vào ba nhóm giải pháp trọng tâm:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện thể chế, đồng bộ hóa các quy định dưới luật nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí xã hội và chi phí vốn.

Thứ hai, ưu tiên thực chất cho nhà ở xã hội và phân khúc phục vụ người thu nhập thấp, không chỉ về chính sách tín dụng mà cả cơ chế tổ chức thực hiện.

Thứ ba, tăng cường kiểm soát đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Chỉ khi Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt đủ mạnh, thị trường bất động sản mới có thể thoát khỏi vòng xoáy giá ảo, lấy lại niềm tin và trở thành nền tảng ổn định cho tăng trưởng kinh tế – xã hội dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686