Khung pháp lý về đất đai tại Việt Nam tiếp tục được hoàn thiện nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong thực tế, Từ năm 2026, người sử dụng đất sẽ có thêm nhiều cơ hội được xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất nếu gặp phải những tình huống khách quan ngoài ý muốn.

Quy định mới được bổ sung trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã mở rộng và làm rõ các trường hợp được coi là “bất khả kháng”, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp khi gặp trở ngại không thể kiểm soát.

Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm đồng bộ với các quy định của Luật Đất đai 2024, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tế.

Mở rộng các trường hợp bất khả kháng khi gia hạn sử dụng đất

Theo quy định mới, nhiều tình huống khách quan có thể được xem xét là lý do bất khả kháng khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Các trường hợp này được xác định dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 và được bổ sung cụ thể trong hệ thống nghị định hướng dẫn thi hành.

Việc mở rộng phạm vi các trường hợp bất khả kháng nhằm giải quyết những khó khăn thực tế mà người dân và doanh nghiệp từng gặp phải trong quá trình thực hiện thủ tục gia hạn đất.

Trước đây, nhiều trường hợp dù có lý do khách quan nhưng vẫn không đủ cơ sở pháp lý để được xem xét, dẫn đến nguy cơ bị thu hồi đất hoặc phát sinh tranh chấp.

Những tình huống được xem là bất khả kháng

Theo quy định mới, một số nhóm tình huống phổ biến được xem là bất khả kháng khi gia hạn sử dụng đất bao gồm:

1. Thứ nhất, các sự kiện khách quan từ thiên nhiên hoặc môi trường.

   > Những trường hợp như thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn hoặc dịch bệnh có thể khiến người sử dụng đất không thể thực hiện đúng thời hạn các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai.

2. Thứ hai, các tình huống liên quan đến quốc phòng và an ninh.

   > Các sự kiện như chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng – an ninh hoặc những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật có thể được xem xét là yếu tố bất khả kháng.

3. Thứ ba, các tình huống phát sinh từ hoạt động tố tụng.

   > Trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có thể bị kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khi những biện pháp này được gỡ bỏ và người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất, yếu tố này có thể được xem là nguyên nhân khách quan để xem xét gia hạn.

4. Thứ tư, các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.

   > Nếu một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan có thẩm quyền gây ra trở ngại khiến người sử dụng đất không thể thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, đây cũng có thể được xem xét là trường hợp bất khả kháng.

Ngoài ra, quy định mới còn cho phép cơ quan có thẩm quyền xem xét bổ sung các trường hợp đặc biệt khác khi cần thiết.

Trường hợp hồ sơ đã nộp nhưng chưa được giải quyết

Một tình huống khá phổ biến trong thực tế là người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin gia hạn đúng quy định nhưng đến thời điểm hết hạn sử dụng đất vẫn chưa nhận được quyết định gia hạn.

Theo quy định mới, nếu sự chậm trễ này không xuất phát từ lỗi của người sử dụng đất, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Điều này giúp tránh những thiệt thòi cho người dân khi thủ tục hành chính kéo dài ngoài ý muốn.

Người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ thời hạn nộp hồ sơ

Mặc dù pháp luật đã mở rộng các trường hợp bất khả kháng, nhưng người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ chặt chẽ thời hạn nộp hồ sơ gia hạn.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hồ sơ xin gia hạn phải được nộp chậm nhất 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.

Việc nộp hồ sơ trong khoảng thời gian này giúp cơ quan quản lý có đủ thời gian để thẩm định và đưa ra quyết định gia hạn.

Nếu người sử dụng đất không nộp hồ sơ đúng thời hạn, nguyên tắc chung là sẽ không được gia hạn và đất có thể bị thu hồi. Tuy nhiên, trong trường hợp việc chậm trễ xuất phát từ các yếu tố bất khả kháng được pháp luật công nhận, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể xem xét giải quyết.

Quy định về xử lý tài sản khi không được gia hạn đất

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất trong trường hợp không được gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất phải chủ động xử lý tài sản gắn liền với đất và bàn giao lại mặt bằng cho Nhà nước.

Nếu sau 24 tháng kể từ khi hết hạn sử dụng đất mà việc xử lý tài sản vẫn chưa hoàn tất, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp phải phá dỡ công trình, chủ sở hữu tài sản sẽ phải tự chi trả toàn bộ chi phí phá dỡ.

Hoàn thiện khung pháp lý đất đai và bảo vệ quyền lợi người dân

Việc bổ sung các trường hợp bất khả kháng trong quy định gia hạn sử dụng đất được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024.

Quy định mới giúp hệ thống pháp luật đất đai trở nên minh bạch và linh hoạt hơn, đồng thời hạn chế những tranh chấp phát sinh do thiếu cơ sở pháp lý.

Đối với người dân và doanh nghiệp, việc nắm rõ các quy định mới về gia hạn sử dụng đất là điều rất quan trọng để tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi tài sản của mình.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, hiểu đúng và cập nhật kịp thời các quy định pháp luật về đất đai sẽ giúp nhà đầu tư và người sử dụng đất đưa ra những quyết định chính xác hơn trong dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686