Thị trường bất động sản đang chứng kiến nghịch lý kỳ lạ: lượng chung cư tồn kho tăng mạnh, thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt, nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng mạnh đi lên – thậm chí thiết lập mặt bằng mới tại nhiều khu vực trung tâm. Chuyện gì đang thực sự diễn ra?

Tồn kho chung cư tăng vọt, nhưng giá vẫn… không giảm

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý II/2025 ghi nhận 3.287 căn hộ chung cư tồn kho, tăng hơn 40% so với quý trước và gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng rất đáng chú ý trong bối cảnh thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi.

Tuy nhiên, trái với logic thông thường rằng tồn kho tăng thì giá phải giảm, thị trường lại ghi nhận mức giá bán trung bình tại Hà Nội chạm mốc 80 triệu đồng/m², tăng 5,6%. Tại TP.HCM, giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m². Thậm chí ở phân khúc thứ cấp – nơi được xem là sát với giá thực tế – giá vẫn tăng nhẹ dù thanh khoản chưa khởi sắc.

Điều gì đang đẩy giá chung cư lên cao?

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cầu thì mạnh, nhưng cung “vừa túi tiền” lại thiếu, tạo ra sự lệch pha lớn giữa kỳ vọng người mua và thực tế thị trường.

Một số yếu tố then chốt khiến giá không những không giảm mà còn tiếp tục leo thang:

1. Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và lãi vay. 
2. Nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp hoặc trung – cao cấp, đẩy mặt bằng giá sơ cấp tăng đều. 
3. Vị trí triển khai dự án phần lớn nằm tại các khu đất đắc địa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm khiến giá bị “neo cao”. 
4. Chủ đầu tư có xu hướng giữ hàng, bán nhỏ giọt, thay vì giảm giá để kích cầu – đặc biệt là với hàng tồn kho đã định vị phân khúc cao. 

Người mua thực sự đang đứng ở đâu?

Thực tế, nhu cầu mua nhà để ở vẫn còn rất lớn, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, gia đình trẻ tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, mức giá từ 75–90 triệu đồng/m² hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân có thu nhập trung bình.

Người mua để ở đang dần thu hẹp, trong khi nhà đầu tư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân tranh thủ thời điểm lãi suất thấp và kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục mạnh trong năm 2026.

Tạm kết: Giá chưa dừng lại, nhưng thanh khoản sẽ chọn lọc

Sự mất cân đối giữa cung và cầu thực, cộng với chiến lược “giữ giá” của chủ đầu tư khiến thị trường chung cư vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, chỉ những dự án có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, tiện ích thực chất mới giữ được sức hút. Các sản phẩm trung – cao cấp nhưng thiếu yếu tố nổi bật sẽ khó tìm được đầu ra.

Trong thời gian tới, nếu không có dòng sản phẩm giá hợp lý được tung ra thị trường, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ tiếp tục bị thu hẹp – từ đó ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường chung cư.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686