Dòng vốn FDI đang “chảy mạnh” trở lại Việt Nam, lập mức cao nhất trong 5 năm và tạo lực đẩy mới cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Sau giai đoạn tạm chững trong quý II vì ảnh hưởng chính sách thuế quan từ Mỹ, toàn thị trường được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới từ quý III/2025, khi nhu cầu thuê đất – thuê xưởng – thuê kho phục hồi mạnh mẽ.

1. FDI tăng mạnh, thiết lập đỉnh 5 năm – tín hiệu khởi sắc cho toàn thị trường

Theo số liệu mới nhất, FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2025 đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8%, thiết lập mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt 26,14 tỷ USD, tăng tới 27,4% so với cùng kỳ.

Các quốc gia dẫn đầu dòng vốn gồm Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và Đài Loan, với mức tăng trưởng mạnh ngay từ quý I. Đáng chú ý, dòng vốn từ Anh và Mỹ cũng đang tăng lên rõ rệt, cho thấy Việt Nam tiếp tục được xem là thị trường an toàn trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Lĩnh vực chế biến – chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI, kéo theo nhu cầu lớn đối với đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi.

Riêng FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,394 triệu USD, tăng 51%, trong đó phân khúc khu công nghiệp – nhà ở – văn phòng hưởng lợi rõ nhất.

2. Miền Bắc – điểm sáng nhờ xu hướng “Trung Quốc +1” và lợi thế thuế quan

Sự thay đổi chính sách từ Mỹ đã tác động đến hoạt động cho thuê trong quý II, nhưng dự kiến thị trường sẽ bật tăng trở lại từ quý III/2025, khi Mỹ chính thức công bố chi tiết thuế đối ứng vào ngày 1/8/2025.

Miền Bắc được đánh giá là khu vực hưởng lợi lớn nhất, vì mức thuế Mỹ áp lên hàng hóa Trung Quốc (55%) cao hơn nhiều so với Việt Nam (20%). Điều này thúc đẩy dòng vốn từ Trung Quốc chuyển dịch sang Việt Nam để giảm rủi ro chuỗi cung ứng.

Các chỉ số nổi bật:

• Diện tích hấp thụ 6 tháng: 353 ha

• Tỷ lệ lấp đầy: 80,5%

• Giá thuê trung bình: 165 USD/m²/chu kỳ (+4,9% YoY)

Nhà xưởng xây sẵn: tỷ lệ hấp thụ đạt 87,4%
Nhà kho xây sẵn: tỷ lệ hấp thụ đạt 88,8%

Theo dữ liệu CBRE giai đoạn 2022–2024, doanh nghiệp Trung Quốc chiếm 39% FDI vào KCN miền Bắc, nhờ lợi thế địa lý, chi phí logistics thấp và nhu cầu mở rộng sản xuất.

3. Miền Nam giữ đà ổn định – thị trường bền vững bất chấp thuế quan

Khác với miền Bắc chịu tác động mạnh trong quý II, miền Nam duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê lớn từ các doanh nghiệp lâu năm trong lĩnh vực điện tử, logistics và FMCG.

Các chỉ số nổi bật:

• Diện tích hấp thụ 6 tháng: 168 ha

• Tỷ lệ lấp đầy: 85,3%

• Giá thuê trung bình: 207,9 USD/m²/chu kỳ (+2,2% YoY)

Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng: 87,5%
Tỷ lệ hấp thụ nhà kho: 77,7%

Giá thuê tiếp tục tăng nhẹ:

• Nhà xưởng xây sẵn: 4,9 USD/m² (+1,6% YoY)

• Nhà kho xây sẵn: 5 USD/m² (+2,2% YoY)

• 

4. Nguồn cung mới bùng nổ năm 2025 – sẵn sàng đón làn sóng FDI

Shinhan Securities dự báo năm 2025, hai miền sẽ bổ sung hơn 2.100 ha đất khu công nghiệp mới:

Miền Bắc (≈1.000 ha)

• Tập trung tại: Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên

Miền Nam (≈1.100 ha)

• Chủ yếu tại: Bình Dương, Đồng Nai, Long An

Tỷ lệ lấp đầy dự báo:

• 83% miền Bắc

• 90% miền Nam

Giá thuê được dự báo đi ngang năm 2025, trước khi tăng trở lại từ 2026–2027 với tốc độ 2–3%/năm.

Giai đoạn 2025F–2027F, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục duy trì mức cao:

• Miền Bắc: 500.000 m² xưởng, 300.000 m² kho

• Miền Nam: 200.000 m² xưởng, 400.000 m² kho

5. Doanh nghiệp khu công nghiệp duy trì lợi nhuận ổn định – sẵn sàng bứt phá

6 tháng đầu năm, doanh thu của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp tăng trưởng khả quan, chủ yếu nhờ kết quả tốt từ quý I – thời điểm thị trường chưa chịu ảnh hưởng thuế quan.

Sang quý II, doanh thu có dấu hiệu chậm lại do khách thuê tạm dừng ký hợp đồng, nhưng lợi nhuận vẫn duy trì ổn định nhờ giá thuê tăng và nhu cầu kho – xưởng không giảm.

Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục hưởng lợi nhờ vị trí chiến lược và nguồn cầu ổn định.

6. Triển vọng cuối năm 2025: Tăng tốc trở lại – bước vào chu kỳ mới

Từ quý III/2025, thị trường được dự báo phục hồi mạnh, khi:

• Mỹ công bố chính sách thuế rõ ràng

• Doanh nghiệp FDI đẩy mạnh mở rộng sản xuất

• Nhu cầu thuê đất – thuê xưởng tăng trở lại

• Nguồn cung mới đi vào hoạt động

• Giá thuê giữ xu hướng tăng ổn định

Nửa cuối 2025 được đánh giá là giai đoạn bản lề, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản khu công nghiệp trong 3–5 năm tới.