Đô Thị TOD TP.HCM sẽ ảnh hưởng ra sao đến giá trị nhà đất ? Nhà tư vấn có thể tận dụng cơ hội nào từ chính sách phát triển này ? Bài viết dưới đây sẽ phân tích những lợi ích, rủi ro và tiềm năng sinh lời từ mô hình TOD tại TP.HCM, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn trước khi quyết định

1. Mô Hình Đô Thị TOD Là Gì?

Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD – Transit-Oriented Development) là phương thức quy hoạch đô thị dựa trên việc tối ưu hóa sử dụng đất xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu điện, metro, xe buýt nhanh BRT. TOD tập trung vào việc xây dựng các khu dân cư, thương mại và dịch vụ liền kề các ga tàu, giúp giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và tăng cường khả năng kết nối đô thị.

2. TP.HCM Sở Hữu 9.000 Ha Đất Để Phát Triển Đô Thị TOD

Theo quy hoạch, TP.HCM có khoảng 9.000 ha đất dành cho phát triển theo mô hình TOD. Các khu vực này nằm dọc theo các tuyến metro, đường vành đai, trục giao thông chính, tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm và vùng ven đang phát triển mạnh như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè.

Sự phát triển theo mô hình này được kỳ vọng sẽ giúp tối ưu hóa quỹ đất, thúc đẩy kinh tế, nâng cao chất lượng sống và cải thiện môi trường đô thị.

3. Ảnh Hưởng Đô Thị TOD TP.HCM Đến Bất Động Sản 

3.1. Gia Tăng Giá Trị Bất Động Sản

Một trong những tác động lớn nhất của TOD đến thị trường bất động sản là làm tăng giá trị nhà đất. Các khu vực nằm gần hệ thống metro, BRT thường có giá trị bất động sản cao hơn 20-30% so với khu vực không có giao thông công cộng thuận lợi. Như vậy, với 9.000 ha đất được quy hoạch theo mô hình TOD, bất động sản tại TP.HCM có thể sẽ bước vào một đợt tăng giá mới, đặc biệt là tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án.

3.2. Thay Đổi Xu Hướng Đầu Tư

Với sự phát triển mạnh mẽ của TOD, xu hướng đầu tư bất động sản sẽ có sự dịch chuyển từ những khu vực trung tâm truyền thống sang các khu vực nằm gần các tuyến giao thông công cộng. Các nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào các dự án căn hộ cao tầng, văn phòng, trung tâm thương mại dọc theo các tuyến metro thay vì các khu dân cư truyền thống.

3.3. Hỗ Trợ Sự Phát Triển Của Bất Động Sản Cho Thuê

Với khả năng kết nối cao, các khu vực phát triển theo TOD sẽ thu hút một lượng lớn người lao động, chuyên gia đến sinh sống và làm việc. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản cho thuê phát triển mạnh, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, officetel và nhà ở dành cho chuyên gia nước ngoài.

3.4. Thay Đổi Cách Quy Hoạch Dự Án

Các chủ đầu tư bất động sản sẽ cần thay đổi chiến lược quy hoạch dự án để phù hợp với mô hình TOD. Thay vì chỉ tập trung vào quy mô của từng dự án riêng lẻ, họ sẽ chú trọng hơn đến sự kết nối giữa các khu đô thị, tiện ích công cộng và giao thông công cộng. Điều này có thể dẫn đến sự xuất hiện của các khu phức hợp đa chức năng với sự kết hợp giữa căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại và không gian xanh.

4. Những Khu Vực Nào Sẽ Hưởng Lợi Nhiều Nhất?

Một số khu vực sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ quy hoạch 9.000 ha đất theo mô hình TOD tại TP.HCM, bao gồm:

• Thành phố Thủ Đức: Với tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và các dự án hạ tầng lớn, khu vực này đang thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản.
• Khu Nam Sài Gòn (quận 7, Nhà Bè): Với các tuyến đường cao tốc, hệ thống BRT kết nối với trung tâm, bất động sản khu vực này sẽ có tiềm năng tăng trưởng mạnh.
• Khu Tây TP.HCM (Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân): Với việc mở rộng hệ thống giao thông công cộng, khu vực này có thể trở thành trung tâm phát triển đô thị mới.
• Khu Đông TP.HCM (Quận 9, quận 2 cũ): Với sự phát triển của tuyến metro và các dự án hạ tầng lớn, đây sẽ là khu vực đầy tiềm năng.

5. Cơ Hội Và Thách Thức Đối Với Nhà Đầu Tư

5.1. Cơ Hội

• Gia tăng giá trị tài sản: Đầu tư vào các khu vực có hệ thống giao thông công cộng tốt sẽ giúp gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.
• Tăng trưởng bền vững: Mô hình đô thị TOD TP.HCM giúp phát triển đô thị theo hướng bền vững, hạn chế ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.
• Nhu cầu nhà ở cao: Với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhu cầu mua và thuê nhà tại các khu vực này sẽ tăng cao.

5.2. Thách Thức

• Chi phí đầu tư cao: Giá đất tại các khu vực gần trục giao thông chính có thể tăng nhanh, làm tăng chi phí đầu tư ban đầu.
• Rủi ro quy hoạch: Việc quy hoạch TOD cần có sự đồng bộ, nếu không sẽ dễ dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung – cầu.
• Cạnh tranh khốc liệt: Nhiều nhà đầu tư sẽ đổ vào thị trường này, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án.

Với 9.000 ha đất dành cho phát triển theo mô hình đô thị TOD TP.HCM đang đứng trước một cơ hội lớn để thay đổi diện mạo đô thị và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đây là thời điểm vàng để các nhà đầu tư đón đầu xu hướng, lựa chọn những khu vực có tiềm năng tăng trưởng mạnh và phát triển các dự án phù hợp với mô hình TOD.

Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội này, cần có sự quy hoạch bài bản, đồng bộ và chiến lược đầu tư hợp lý. Các nhà đầu tư, chủ dự án và người mua cần nắm bắt xu hướng để đưa ra quyết định sáng suốt, góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị TP.HCM.