Định giá đất luôn là một trong những khâu phức tạp và quan trọng nhất trong quản lý bất động sản. Giá trị của đất không chỉ phản ánh hiện tại mà còn là căn cứ để hoạch định chính sách, thu hút đầu tư và đảm bảo sự minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra: Liệu việc dựa vào số liệu quá khứ để định giá đất cho tương lai có thực sự phù hợp hay không?

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng phân tích sâu dưới góc nhìn chuyên môn để tìm ra câu trả lời.

1. Định giá đất: Tại sao dữ liệu quá khứ lại quan trọng?

Trên thế giới cũng như tại Việt Nam, mọi phương pháp định giá đều phải dựa vào dữ liệu lịch sử. Các số liệu quá khứ không đơn thuần là “thông tin cũ”, mà chính là cơ sở khoa học để:

• Nhận diện xu hướng vận động giá đất. 
• Dự báo khả năng sinh lợi trong tương lai. 
• Xác định tác động của các yếu tố vĩ mô như cung – cầu, lãi suất, tỷ giá, quy hoạch hạ tầng. 

Ví dụ: phương pháp thặng dư hay phương pháp thu nhập đều cần đến dữ liệu đã qua để chiết khấu dòng tiền, chuyển đổi giá trị tương lai về hiện tại. Không có dữ liệu quá khứ, việc định giá gần như bất khả thi.

2. Phương pháp dự báo giá đất dựa trên dữ liệu lịch sử

Trong thực tiễn quốc tế, ba nhóm phương pháp phổ biến được sử dụng:

• Chuỗi thời gian: Phân tích dữ liệu lịch sử để nhận diện xu hướng, tốc độ tăng giá. 
• Phân tích hồi quy & kinh tế lượng: Xác định mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động (cung – cầu, chính sách, dòng vốn…). 
• Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến từ các nhà phân tích, tổ chức thẩm định và chuyên gia thị trường. 

Khi kết hợp, những phương pháp này giúp đưa ra mức giá hợp lý, phản ánh tương đối chính xác cả hiện tại và tương lai.

3. Rủi ro khi định giá đất dựa vào số liệu quá khứ

Dù khoa học, việc dựa vào dữ liệu quá khứ vẫn tiềm ẩn rủi ro:

• Khách quan: Thị trường biến động do chính sách, địa chính trị, khủng hoảng kinh tế hoặc biến động cung – cầu. 
• Chủ quan: Thông tin thu thập không đầy đủ, số liệu thiếu minh bạch, thao túng thị trường hoặc năng lực chuyên môn hạn chế. 

Điều quan trọng là cần có cơ chế “khử rủi ro”: cập nhật dữ liệu liên tục, áp dụng công nghệ số, tăng cường minh bạch và nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định giá.

4. Giá đất tăng và giá trị tăng thêm: Hiểu đúng để định giá đúng

Một hiểu lầm phổ biến là coi giá đất thị trường tăng chính là “giá trị tăng thêm của đất”. Trên thực tế, hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau:

• Giá thị trường tăng: Có thể do lạm phát, thổi giá, đầu cơ… 
• Giá trị tăng thêm của đất: Phần giá trị mới do đầu tư cải tạo, thay đổi quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mang lại. 

Điều này lý giải tại sao nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam, áp dụng chính sách thuế và điều tiết để tách bạch phần giá trị tăng thêm từ đất (do Nhà nước hoặc nhà đầu tư tạo ra) và phần biến động giá thuần túy từ thị trường.

5. Tính phù hợp của việc định giá dựa vào số liệu quá khứ

Nhìn từ cả lý thuyết và thực tiễn, có thể khẳng định:

• Dữ liệu quá khứ không lỗi thời, mà là nền tảng để dự báo xu hướng tương lai. 
• Phương pháp thặng dư, thu nhập, so sánh thị trường… đều chứng minh được tính hiệu quả khi sử dụng dữ liệu lịch sử. 
• Vấn đề không nằm ở phương pháp, mà ở cách thức áp dụng, chất lượng thông tin và tính minh bạch của thị trường. 

Chính vì vậy, việc sử dụng số liệu quá khứ để định giá đất cho tương lai là phù hợp, nhưng cần được bổ sung bởi công nghệ phân tích, dữ liệu cập nhật và cơ chế điều tiết rủi ro.

Kết luận

Định giá đất cho tương lai dựa trên số liệu quá khứ là một phương pháp khoa học, phổ biến toàn cầu và không thể thay thế hoàn toàn. Tuy nhiên, để phản ánh sát thực tế, Việt Nam cần:

1. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. 
2. Ứng dụng công nghệ số và trí tuệ nhân tạo trong dự báo. 
3. Minh bạch hóa thị trường và nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ thẩm định giá. 

Chỉ khi đó, giá trị đất đai mới được định giá công bằng, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế và thu hút đầu tư bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686