Đề xuất thuế mới: Đánh thuế cao với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm đang tạo ra làn sóng tranh luận dữ dội. Chính sách hướng tới mục tiêu dẹp nạn lướt sóng, đầu cơ – nhưng liệu có vô tình siết nghẹt cả thị trường vốn đang hồi phục mong manh?

Thuế cao hơn 2–5 lần hiện tại: Nhà đầu tư ngắn hạn “đứng ngồi không yên”

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, đề xuất đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản – mức thuế cao nhất lên tới 10% giá bán, gấp 5 lần mức 2% hiện hành.

Cụ thể:

1. 10%: Nắm giữ dưới 2 năm

2. 6%: Từ 2 đến dưới 5 năm

3. 4%: Từ 5 đến dưới 10 năm

4. 2%: Từ 10 năm trở lên và bất động sản thừa kế

Trong một số trường hợp có thể áp dụng thuế 20% trên phần lãi (nếu chứng minh được giá mua) – điều được cho là sẽ khuyến khích minh bạch chi phí đầu vào và xóa cơ chế hai giá tồn tại nhiều năm nay.

Khuyến khích đầu tư dài hạn, hạn chế đầu cơ – nhưng phải làm đúng thời điểm

Theo các chuyên gia, về mặt định hướng, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ là bước đi cần thiết để chuyển dịch thị trường từ đầu cơ sang sử dụng thực. Tuy nhiên, việc áp dụng quá sớm – khi thanh khoản còn thấp, sức mua chưa hồi phục – có thể phản tác dụng.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng Giám đốc Phúc Điền Land, cho rằng:

“Nếu triển khai vội vã mức thuế cao ngay từ đầu, nhất là trong lúc thị trường còn yếu, sẽ tạo cú sốc tâm lý cho cả người mua lẫn nhà đầu tư, làm chậm lại đà hồi phục.”

Đất nền, căn hộ cao cấp sẽ “dính đạn” đầu tiên

Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, 59% người mua bất động sản là để đầu tư – trong đó phần lớn là ngắn hạn, từ 6–18 tháng.

Phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp – vốn là “địa bàn” của giới đầu cơ – sẽ chịu tác động trực diện từ mức thuế 10%. Biên lợi nhuận bị bào mòn, tâm lý ngại mua lướt sóng sẽ lan rộng, khiến thị trường giảm thanh khoản mạnh.

“Thị trường thứ cấp có thể đóng băng trước khi kịp hồi phục,” ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định.

Chính sách đúng nhưng cần “lộ trình mềm” và dữ liệu minh bạch

Điều khiến giới chuyên gia lo ngại nhất không chỉ là mức thuế cao, mà còn là việc thiếu hạ tầng dữ liệu minh bạch để xác định được giá vốn, giá mua – vốn là điều kiện tiên quyết nếu thu thuế theo lãi ròng.

Hiện tại, nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn diễn ra bằng tiền mặt, không chứng từ hoặc giá ghi thấp để giảm thuế. Nếu chưa cải thiện điều này, việc áp thuế theo lãi thực có thể dẫn đến bất công và khiếu nại kéo dài.

Nguy cơ người mua “gánh” phần thuế thay nhà đầu tư – có đáng lo?

Một câu hỏi lớn là: Liệu nhà đầu tư có cộng phần thuế vào giá bán? Câu trả lời là có thể có, nhưng thực tế không dễ.

Với thị trường đang nguội lạnh, sức mua yếu, giá đã chững lại – thì việc tăng giá thêm để bù thuế khó khả thi. Người mua có nhiều lựa chọn hơn và không sẵn sàng “gánh hộ” phần chi phí này. Do đó, mức thuế cao rốt cuộc sẽ đẩy nhà đầu tư vào thế bị động, buộc phải giữ lâu hơn hoặc bán lỗ nếu cần rút vốn sớm.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686