Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhu cầu mở rộng diện tích để phục vụ sản xuất, sinh sống tại các vùng nông thôn ngày càng tăng. Một trong những câu hỏi được nhiều người dân quan tâm hiện nay là: Đất san lấp ao hồ thuộc Hợp tác xã (HTX) có được cấp sổ đỏ hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ quy định pháp luật mới nhất (Luật Đất đai 2024) đến chính sách từng địa phương và quá trình sử dụng thực tế của hộ dân.

1. Bối cảnh thực tế: Đất ao hồ thuộc HTX bị san lấp để ở và sản xuất

Tại nhiều vùng quê Việt Nam, đặc biệt là khu vực đồng bằng và ven đô, tình trạng người dân san lấp ao hồ do HTX quản lý để làm nhà ở hoặc sản xuất không phải là hiếm. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và sự thiếu hụt đất thổ cư, trong khi hệ thống ao hồ trước kia không còn giá trị canh tác như trước.

Trong quá trình đô thị hóa, nhiều thửa đất trước đây thuộc HTX hoặc đất công ích không còn được quản lý chặt chẽ, dẫn đến tình trạng người dân lấn chiếm, sử dụng ổn định trong thời gian dài.

2. Luật Đất đai 2024 quy định thế nào về đất san lấp và lấn chiếm?

Theo Điều 3, Luật Đất đai 2024, hành vi lấn đất được hiểu là:

“Việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được sự đồng ý của người sử dụng đất hợp pháp.”

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở Khoản 3, Điều 139 – nơi mở ra cơ hội hợp thức hóa với những người đang sử dụng đất ổn định và phù hợp quy hoạch. Theo đó:

• Trường hợp đất lấn chiếm nhưng không nằm trong nhóm đất vi phạm nghiêm trọng (theo khoản 1 và 2 cùng điều),

• Người sử dụng đất ổn định, lâu dài,

• Và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn,

→ Sẽ được xem xét cấp sổ đỏ, nhưng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thuế, phí chuyển đổi mục đích sử dụng…).

3. Các trường hợp được và không được cấp sổ đỏ đối với đất san lấp ao hồ HTX

✅ Trường hợp có thể được cấp sổ đỏ

• Người dân sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm pháp luật quy định (thường là trước ngày 1/7/2014).

• Diện tích đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

• Có thể chứng minh quá trình sử dụng liên tục, có đóng thuế, hoặc có xác nhận từ chính quyền địa phương.

• Chấp hành nghĩa vụ tài chính như: phí chuyển đổi mục đích sử dụng, tiền sử dụng đất…

❌ Trường hợp không được cấp sổ đỏ

• Đất đang tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm hành chính.

• Nằm trong quy hoạch không cho phép xây dựng (như đất hành lang an toàn, quy hoạch rừng ngập mặn, đê điều…).

• Mới san lấp trong thời gian gần đây, chưa sử dụng ổn định, không có căn cứ xác minh quá trình sử dụng.

  

4. Chính quyền địa phương có vai trò gì trong việc cấp sổ đỏ?

Dù Luật Đất đai 2024 đã có quy định khá rõ, tuy nhiên việc có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc lớn vào đánh giá thực tiễn tại địa phương. Các yếu tố như:

• Hiện trạng sử dụng đất (có xây dựng nhà ở, trồng trọt, nuôi trồng thủy sản…)

• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất

• Mốc quy hoạch sử dụng đất

• Xác nhận của tổ chức, chính quyền cấp xã, huyện
  → Là các căn cứ quan trọng để địa phương ra quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).

5. Người dân cần làm gì để được cấp sổ đỏ?

Để được hợp thức hóa quyền sử dụng đất, người dân cần:

1. Liên hệ UBND xã/phường nơi có đất để được hướng dẫn hồ sơ.

2. Chuẩn bị các giấy tờ liên quan: xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, biên lai đóng thuế, giấy tờ liên quan đến HTX nếu có.

3. Kê khai hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu, theo mẫu quy định của Bộ TN&MT.

4. Chờ thẩm định, đo vẽ hiện trạng và thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu được duyệt.

Kết luận: Cơ hội hợp thức hóa đất san lấp ao hồ đang mở rộng

Luật Đất đai 2024 cùng với các chính sách địa phương đang mở ra cơ hội lớn cho người dân đang sử dụng đất có nguồn gốc từ ao hồ HTX. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ, cần đảm bảo điều kiện sử dụng đất ổn định – đúng quy hoạch – không có tranh chấp – hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Việc nắm rõ quy định, chủ động làm hồ sơ và hợp tác với chính quyền địa phương là bước đi cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân, nhất là trong bối cảnh giá đất tại các vùng ven, vùng quy hoạch đang ngày một tăng cao.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686