Không phải mọi thửa đất không giấy tờ đều bị “chặn đường” cấp sổ đỏ. Từ nay, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, nhiều trường hợp đất không giấy tờ—kể cả đất sử dụng ổn định, đất lấn chiếm hay đất giao trái thẩm quyền—vẫn được cấp sổ đỏ nếu chứng minh được nguồn gốc và đáp ứng điều kiện pháp luật. Đây là thông tin quan trọng giúp hàng triệu hộ dân tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm.

1. Đất sử dụng trước ngày 1/7/2014 không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ

Theo quy định mới, đất được sử dụng trong giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014 dù không có giấy tờ vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ:

• Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật.

• Không phải đất được Nhà nước giao trái thẩm quyền.

• UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp tại thời điểm làm thủ tục.

Đặc biệt, nhiều trường hợp còn được miễn tiền sử dụng đất, chẳng hạn:

• Đất nông nghiệp được người dân tự chuyển sang đất ở trước ngày 1/7/2014 tại khu vực kinh tế khó khăn và được UBND xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

• Đất nông nghiệp sử dụng ổn định, đúng quy hoạch sẽ được cấp sổ theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, người dân chỉ cần chứng minh được thời điểm sử dụng và sự ổn định của thửa đất là đã có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng.

2. Nhiều loại đất lấn chiếm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện

Luật Đất đai 2024 dành quy định riêng cho các trường hợp đất có nguồn gốc lấn chiếm, cho phép xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện. Có 4 nhóm lớn:

Nhóm 1: Lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình sau khi đã cắm mốc, lấn chiếm đường – vỉa hè sau khi công bố chỉ giới

Nếu thửa đất đã sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không còn cản trở công trình công cộng, người dân vẫn được xem xét cấp sổ.

Nhóm 2: Đất có nguồn gốc từ nông – lâm trường sử dụng trước 1/7/2014

Áp dụng cho đất:

• Được sử dụng để ở hoặc sản xuất nông nghiệp.

• Không thuộc quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc công trình công cộng.

• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nhóm 3: Đất lấn chiếm sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch

Không tranh chấp và phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Nhóm 4: Đất tự khai hoang

Nếu đất nông nghiệp tự khai hoang đang sử dụng ổn định và không có tranh chấp, cơ quan Nhà nước có thể cấp sổ đỏ theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Đây là thay đổi quan trọng nhằm giải quyết hàng loạt trường hợp tồn đọng nhiều năm tại các tỉnh thành có lịch sử phân chia đất nông – lâm trường phức tạp.

3. Đất giao trái thẩm quyền vẫn có cơ hội được cấp sổ đỏ

Nhiều trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, mua thanh lý, hóa giá nhà – đất nhưng giấy tờ không đảm bảo pháp lý. Từ nay, các thửa đất dạng này được xem xét cấp sổ đỏ nếu có đủ:

• UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp.

• Có chứng từ chứng minh đã nộp tiền nhận đất tại thời điểm giao đất.

• Thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện hành.

Điểm quan trọng nhất là: Nhà nước không “xóa sạch” những giao dịch cũ, mà xem xét để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân — miễn là có chứng từ và sử dụng đất ổn định.

Kết luận: Người dân có đất không giấy tờ nên rà soát ngay để kịp làm sổ đỏ

Những quy định mới này mở ra cơ hội lớn cho nhiều hộ gia đình hợp thức hóa thửa đất đã sử dụng nhiều năm, tránh rủi ro tranh chấp hoặc khó khăn khi giao dịch. Người dân nên:

1. Xác minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

2. Chuẩn bị xác nhận của UBND xã về tình trạng tranh chấp.

3. Rà soát quy hoạch để đảm bảo phù hợp.

4. Tập hợp chứng từ đã nộp tiền (nếu có).

Càng làm sớm, cơ hội càng cao — nhất là trước khi chính sách có thể điều chỉnh trong tương lai.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686