Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu luôn là mối quan tâm lớn của người dân, đặc biệt khi liên quan đến vấn đề ký giáp ranh. Vậy đất cấp sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh hay không? Hàng xóm không chịu ký thì xử lý ra sao? Hãy cùng chuyên gia bất động sản và pháp lý phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Đất cấp sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh không?

Câu trả lời là: KHÔNG BẮT BUỘC, nhưng THƯỜNG ĐƯỢC YÊU CẦU THỰC HIỆN.

Hiện nay, không có quy định pháp luật nào bắt buộc phải có chữ ký giáp ranh mới được cấp sổ đỏ lần đầu. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều địa phương vẫn yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục ký giáp ranh để xác nhận ranh giới thửa đất không có tranh chấp với các hộ liền kề.

Vì sao vẫn nên ký giáp ranh?

• Là căn cứ xác thực ranh giới sử dụng đất ổn định, tránh tranh chấp.

• Hỗ trợ cơ quan đo đạc, thẩm định trong quá trình xác minh hiện trạng đất.

• Giúp việc niêm yết công khai kết quả thẩm định tại xã/phường diễn ra thuận lợi hơn.

Việc ký giáp ranh là một phần trong quy trình xử lý hồ sơ theo quy định tại Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, gồm các bước:

1. Nộp hồ sơ

2. Tiếp nhận và kiểm tra

3. Xử lý hồ sơ – bao gồm đo đạc, kiểm tra tranh chấp, niêm yết công khai

4. Trả kết quả và cập nhật dữ liệu địa chính

Trong đó, bước đo đạc và niêm yết công khai là thời điểm quan trọng để xác định ranh giới và kiểm tra tranh chấp, nên việc ký giáp ranh thường được lồng ghép vào để hoàn thiện quy trình.

2. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh – có bị từ chối cấp sổ?

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ bao gồm:

• Hồ sơ không hợp lệ

• Có văn bản tranh chấp đất đai từ tòa án, trọng tài, cơ quan thi hành án…

• Có yêu cầu dừng thủ tục từ cơ quan có thẩm quyền

KHÔNG có quy định nào nói rằng “hàng xóm không ký giáp ranh” là căn cứ từ chối cấp sổ đỏ. Do đó:

👉 Nếu hàng xóm không ký nhưng không có tranh chấp thực tế, bạn vẫn có thể được cấp sổ.

👉 Nếu cán bộ địa chính từ chối giải quyết chỉ vì không có chữ ký giáp ranh, bạn có thể yêu cầu văn bản trả lời chính thức nêu rõ lý do từ chối để làm cơ sở khiếu nại hoặc yêu cầu giải quyết tiếp theo.

3. Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh

Theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất được thực hiện như sau:

• Người sử dụng đất cung cấp giấy tờ liên quan (không cần công chứng)

• Cán bộ đo đạc phối hợp với người dân và hàng xóm xác định thực địa, đánh dấu mốc (đinh sắt, sơn, cọc…)

• Lập bản mô tả ranh giới làm căn cứ đo đạc và cấp sổ

Ranh giới sẽ được xác định dựa trên:

• Giấy chứng nhận đã cấp (nếu có)

• Bản án, quyết định của tòa án

• Kết quả hòa giải hoặc xử lý tranh chấp

• Quyết định hành chính có hiệu lực

⛔ Nếu có tranh chấp, cán bộ đo đạc phải báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã để xử lý, chứ không thể tự ý từ chối đo hoặc dừng hồ sơ.

4. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh – 4 cách xử lý hiệu quả

Việc hàng xóm “cứng đầu” không chịu ký giáp ranh có thể gây khó khăn, nhưng không phải là “bức tường không thể vượt qua”. Dưới đây là 4 cách giải quyết hiệu quả:

✅ Cách 1: Hòa giải trực tiếp

Bạn nên chủ động gặp gỡ, giải thích và đề nghị hàng xóm ký giáp ranh. Nếu có hiểu lầm, nên làm rõ để tránh phát sinh mâu thuẫn kéo dài.

✅ Cách 2: Nhờ hòa giải viên hoặc tổ dân phố

Nhiều trường hợp hàng xóm không chịu ký đơn giản vì không hiểu thủ tục. Có thể mời tổ dân phố hoặc hòa giải viên đến làm cầu nối.

✅ Cách 3: Gửi đơn hòa giải lên UBND xã

Nếu hàng xóm nói “có tranh chấp” nhưng không có đơn chính thức gửi lên UBND xã, thì cũng không được xem là tranh chấp hợp pháp.

Bạn có thể gửi đơn đề nghị hòa giải chính thức để xã vào cuộc xử lý.

✅ Cách 4: Yêu cầu cán bộ đo đạc xác minh ranh giới thực tế

Khi hàng xóm không hợp tác, bạn có thể đề nghị đơn vị đo đạc tiến hành xác minh ranh giới dựa trên hiện trạng sử dụng và bản đồ địa chính. Việc này vẫn hợp lệ nếu không có tranh chấp pháp lý cụ thể.

Kết luận: Có nên ký giáp ranh khi cấp sổ lần đầu?

👉 Không bắt buộc theo luật, nhưng nên thực hiện để quá trình cấp sổ diễn ra suôn sẻ, tránh tranh chấp phát sinh.

👉 Nếu hàng xóm không ký, nhưng không có văn bản xác nhận tranh chấp đất đai từ tòa án hoặc UBND, thì bạn vẫn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

👉 Hãy chủ động phối hợp với địa phương, sử dụng các hình thức hòa giải, xác minh và hỗ trợ pháp lý nếu cần để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686