Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang chật vật tìm đà hồi phục, một đề xuất quan trọng vừa được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đưa ra: Cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai. Đây là động thái nhằm chấn chỉnh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời thúc đẩy dòng tiền quay lại với những dự án thực chất, đúng tiến độ.

“Cú huých” chính sách cho thị trường bất động sản trì trệ

Tại cuộc họp với Bộ Xây dựng, các bộ ngành và doanh nghiệp bất động sản ngày 16/5, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà thẳng thắn nhìn nhận: Thị trường bất động sản dù đã có tín hiệu khởi sắc sau dịch COVID-19 nhưng tốc độ phục hồi vẫn chậm, ảnh hưởng dây chuyền đến toàn bộ hệ sinh thái đầu tư – kinh doanh liên quan.

Theo đó, đánh thuế đất hoang hóa và dự án chậm triển khai được xem là một công cụ hữu hiệu để:

• Ngăn chặn đầu cơ, thổi giá đất gây sốt ảo, làm méo mó thị trường.

• Giải phóng nguồn lực đất đai, đưa đất về đúng tay người có nhu cầu và khả năng phát triển thực sự.

• Tăng thu ngân sách nhà nước mà không cần tăng thuế đại trà với người dân.

Tuy nhiên, Phó Thủ tướng nhấn mạnh: Việc xây dựng chính sách thuế cần hết sức thận trọng, tránh đánh thuế trùng, không gây ảnh hưởng đến người sử dụng đất hợp pháp và cần phân biệt rõ ràng giữa người đầu tư hợp pháp và người cố tình bỏ hoang đất.

Đã đến lúc mạnh tay với đất bị bỏ hoang và dự án treo

Đề xuất của Phó Thủ tướng không phải là ý tưởng mới. Trước đó, Bộ Xây dựng trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9/2024 cũng đã đề xuất đánh thuế đối với:

• Nhà, đất thứ hai trở đi.

• Nhà, đất không sử dụng, bỏ hoang.

• Các trường hợp mua đi bán lại trong thời gian ngắn chỉ để đầu cơ.

Đây là giải pháp từng được nhiều quốc gia áp dụng để giảm đầu cơ, tạo quỹ nhà ở cho người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, tại Việt Nam, câu chuyện thực thi sẽ là bài toán nan giải nếu thiếu hệ thống dữ liệu minh bạch và cơ chế phối hợp đồng bộ.

Dư luận “nóng” với đề xuất thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng

Song song với việc đề xuất đánh thuế đất hoang, một chính sách thuế khác cũng đang gây tranh cãi: Thuế 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản, thay cho mức thuế 2% cố định hiện nay theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Cụ thể:

• Hiện tại: (Giá chuyển nhượng) x 2% thuế TNCN

• Đề xuất mới: 20% đánh vào phần lãi ròng (chênh lệch giá mua – bán trừ chi phí hợp lý)

Đề xuất này được đánh giá là tiệm cận thông lệ quốc tế, công bằng hơn với người nắm giữ nhiều tài sản và tạo động lực đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, việc này có thể dẫn đến:

• Tăng chi phí đầu tư, khiến giá bất động sản tăng thêm.

• Giao dịch chậm lại do tâm lý e ngại thuế, đặc biệt với người mua thật.

• Tái xuất hiện tình trạng “công chứng hai giá”, gây thất thu cho ngân sách.

• 

Giải pháp nào để vừa kiểm soát đầu cơ, vừa không “siết” người dân?

Điểm mấu chốt trong mọi chính sách thuế mới vẫn là cân bằng giữa mục tiêu điều tiết thị trường và bảo vệ người dân. Nếu không làm thấu đáo, hệ quả có thể là:

• Giao dịch đình trệ, thanh khoản suy giảm.

• Người mua thật càng khó tiếp cận nhà ở.

• Thị trường thứ cấp đóng băng, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách.

Thay vì áp dụng đại trà, giới chuyên gia kiến nghị Chính phủ nên:

• Phân loại đối tượng nộp thuế rõ ràng: Đầu cơ – sử dụng thực tế – kinh doanh hợp pháp.

• Áp dụng lộ trình thực hiện từng bước, song hành cùng cải cách dữ liệu đất đai.

• Có cơ chế miễn/giảm thuế cho các trường hợp mua nhà ở đầu tiên hoặc có nhu cầu thật.

Kết luận: Thuế – con dao hai lưỡi trong điều tiết thị trường

Đánh thuế đất hoang hóa, dự án chậm triển khai là cần thiết, nhưng cần được xây dựng trên nền tảng dữ liệu minh bạch và chính sách nhất quán. Nếu không khéo léo, thay vì kích hoạt phát triển, thuế có thể trở thành “rào cản vô hình” với cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm then chốt, nơi Chính phủ cần thể hiện vai trò kiến tạo và điều tiết thị trường thông minh, thay vì chỉ đơn thuần quản lý. Hành lang pháp lý rõ ràng, chính sách thuế minh bạch và phân biệt đúng sai sẽ là chìa khóa để đưa bất động sản Việt Nam vào quỹ đạo phát triển bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686