Đánh thuế cao BĐS: Một chính sách thuế tưởng chừng chỉ “đụng” vào người bán, nhưng thực tế lại khiến toàn bộ thị trường bất động sản phải “nín thở” theo dõi. Đề xuất thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất đang tạo ra làn sóng tranh cãi gay gắt, khi nhiều người lo ngại giá nhà sẽ tăng mạnh, người mua sẽ phải gánh thuế thay cho người bán. Nhưng sự thật có đơn giản như vậy?

1. Giá nhà có tăng không? Câu trả lời không đồng nhất

Theo kinh nghiệm của nhiều nhà đầu tư, người bán bất động sản thường cộng toàn bộ chi phí liên quan – trong đó có thuế – vào giá bán. Khi thuế tăng, điều hiển nhiên là giá bán cũng tăng theo. Tuy nhiên, mức độ tăng còn phụ thuộc vào thị trường đang ở pha nào:

1. Khi thị trường nóng: Giá nhà có thể bị đẩy cao do tâm lý “người mua gánh thuế”. 
2. Khi thị trường điều chỉnh: Người bán khó tăng giá nếu sức mua yếu, khiến họ phải chấp nhận “gánh” thuế một phần hoặc toàn bộ. 

Điều này lý giải vì sao thuế chưa chắc là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà tăng — mà là sự kết hợp của tâm lý thị trường, sức cầu và kỳ vọng lợi nhuận.

2. Chính sách đúng mục tiêu hay đang đánh đồng tất cả?

Nhiều chuyên gia cho rằng, đánh thuế theo phần lãi là đúng về nguyên tắc, nhưng nếu không phân loại đối tượng áp thuế, sẽ gây ra sự bất công:

1. Người chỉ sở hữu một căn nhà để ở, có thể vì hoàn cảnh phải bán, cũng bị đánh thuế như nhà đầu cơ. 
2. Những người chuyển nhượng trong nội bộ gia đình, thừa kế hay đổi chỗ ở do nhu cầu sinh sống thực sự cũng chịu thuế như giới đầu tư chuyên nghiệp. 

Vì vậy, đề xuất nên tập trung đánh vào bất động sản thứ hai trở đi, bất động sản bỏ hoang, hoặc đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn, thay vì “rải thuế đồng loạt”.

3. Nguy cơ thị trường bị “làm chậm” nếu áp thuế quá vội

Theo nhiều phân tích, nếu chính sách được triển khai trong khi hạ tầng dữ liệu còn yếu, chưa có hệ thống định giá minh bạch, chưa số hóa được thông tin về giá mua – giá bán, thì người dân sẽ khó chứng minh chi phí – giá vốn và dễ bị áp thuế cao hơn thực tế.

Kết quả là:

1. Nhà đầu tư “án binh bất động”, nghe ngóng chính sách. 
2. Người mua chùn tay vì giá cao hơn, không rõ lý do. 
3. Thị trường thứ cấp – vốn chiếm phần lớn giao dịch thực tế – có thể tạm thời đóng băng.

   

4. Tác động dài hạn: Lọc sạch đầu cơ, thúc đẩy đầu tư dài hạn

Về mặt tích cực, nếu chính sách thuế được thiết kế hợp lý và triển khai minh bạch, đây sẽ là bước ngoặt trong việc chuyển hướng thị trường:

1. Đầu cơ lướt sóng bị hạn chế do chi phí thuế tăng. 
2. Đầu tư dài hạn, đúng bản chất sẽ được khuyến khích. 
3. Người có nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận sản phẩm với giá gần sát giá trị thật hơn. 

Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là phải có lộ trình, đánh giá tác động và đồng bộ với cải cách pháp lý – hạ tầng dữ liệu.

5. Không chỉ cần thuế, mà phải cần “bức tranh tổng thể”

Một chính sách thuế không thể vận hành hiệu quả nếu:

1. Thiếu nguồn cung phù hợp (đất ở, nhà giá rẻ, căn hộ cho thuê…). 
2. Dữ liệu giá đất vẫn thấp hơn thị trường đến 50%. 
3. Hạ tầng công nghệ chưa sẵn sàng để xác định chi phí – giá mua chính xác. 

Do đó, thuế không thể “gánh” vai trò điều tiết thị trường một cách đơn độc. Nó cần là một mảnh ghép trong tổng thể các cải cách: từ quy hoạch, pháp lý, bảng giá đất, đến minh bạch thông tin.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686