Chỉ một động thái nhỏ về thuế, có thể làm “lung lay” cả thị trường bất động sản, đó là phản ứng ban đầu khi Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) lên đến 20% đối với các giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Trong khi mục tiêu chính là kiểm soát đầu cơ, tăng thu ngân sách, thì các chuyên gia lại đặt câu hỏi: Liệu thị trường đã sẵn sàng?

Điểm mấu chốt: Thuế không đáng sợ bằng việc thiếu minh bạch giao dịch

Hiện tượng mua bán nhà đất “2 giá” – một giá ghi trong hợp đồng công chứng, một giá giao dịch thực tế – vẫn phổ biến do bảng giá đất tại nhiều địa phương thấp hơn giá thị trường đến 40–50%. Do vậy, dù đánh thuế 2% hay 20%, nếu cơ sở dữ liệu không đầy đủ, người bán vẫn có thể kê khai thấp để trốn thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và méo mó thị trường.

Chi tiết đề xuất: Thuế suất theo thu nhập thực tế hoặc thời gian nắm giữ

Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án thu thuế:

1. Phương án 1: Thu 20% trên phần thu nhập thật (giá bán – giá mua – chi phí liên quan).

2. Phương án 2: Nếu không xác định được giá mua, áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ:
   • Dưới 2 năm: 10%

   • 2–5 năm: 6%

   • 5–10 năm: 4%

   • Trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế: 2%

Mục tiêu là hạn chế lướt sóng, tăng đầu tư dài hạn, định hướng thị trường theo hướng bền vững hơn.

Có công bằng không? Bán lỗ có bị đánh thuế?

Theo Bộ Tài chính, với phương pháp thu 20% trên thu nhập thực tế, nếu không có lãi – không thu thuế. Người bán cắt lỗ sẽ không phải nộp TNCN như cơ chế thu 2% hiện tại. Điều này được đánh giá là công bằng và hợp lý hơn, giúp bảo vệ quyền lợi người dân trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Vấn đề lớn nhất: Thị trường có sẵn sàng cho công cụ thuế thông minh?

Các chuyên gia đồng thuận: áp thuế theo lãi thực tế là xu hướng tất yếu, nhưng cần đi kèm:

1. Minh bạch dữ liệu đất đai

2. Kết nối tài khoản ngân hàng – mã định danh – VNeID

3. Số hóa thông tin bất động sản

4. Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường (sai số dưới 20%)

Nếu không đồng bộ, chính sách có thể phản tác dụng: gây hoang mang, giảm thanh khoản, hoặc biến thành hình thức đối phó mới.

Tác động kép: Vừa ngăn đầu cơ, vừa là phép thử tái cấu trúc thị trường

Việc đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ là cách chuyển áp lực từ người đầu tư dài hạn sang lướt sóng. Các nhà đầu tư ngắn hạn, dùng đòn bẩy tài chính sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi “xuống tiền”. Trong dài hạn, thị trường sẽ là sân chơi cho những người đầu tư thật – nhu cầu thật, hướng tới phát triển lành mạnh và bền vững.

Tuy nhiên, việc triển khai cần lộ trình rõ ràng, tránh “ra luật trước – chuẩn bị sau”. Một chính sách thuế tốt là chính sách đánh đúng, đánh trúng – nhưng không làm nghẽn dòng vốn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686