Đã Công Chứng Không Sang Tên Sổ Đỏ? Lý Do ?

Dù đã công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, nhưng bạn vẫn có thể “tiền mất tật mang” nếu rơi vào 1 trong 3 trường hợp sau – và hoàn toàn không thể sang tên sổ đỏ!

📌 Tại sao đã công chứng mà vẫn không sang tên được sổ đỏ?

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2026), việc công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc đủ điều kiện sang tên nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Khoản 1 Điều 45.

Người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm.
Không bị kê biên, không thuộc diện thi hành án.
Còn thời hạn sử dụng đất.
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều người vẫn không thể sang tên, dù đã ký công chứng. Dưới đây là 3 trường hợp điển hình người mua cần đặc biệt lưu ý:

❌ 1. Nhà đất xây sai phép hoặc sai mục đích sử dụng

🔸 Trường hợp 1: Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp

Người bán chưa chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn xây nhà rồi bán. Khi đó:

Người mua có thể bị phạt vi phạm hành chính.
Thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ công trình.
Không thể hợp thức hóa nếu không có sự chấp thuận từ cơ quan chức năng.

➡️ Căn cứ pháp lý: Điều 10, Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

🔸 Trường hợp 2: Nhà xây vượt phép, lấn chiếm, sai thiết kế

Nếu nhà xây sai giấy phép (vượt tầng, lấn ranh giới…):

Không được công nhận quyền sở hữu.
Không thể hoàn công, nên không được ghi nhận trong sổ đỏ.
Chỉ có thể công chứng phần quyền sử dụng đất, còn nhà trên đất là… “vô hình” về pháp lý.

❌ 2. Nhà đất đang có tranh chấp

Dù đã công chứng, nếu nhà đất đang:

Bị tranh chấp thừa kế, quyền sở hữu, ranh giới đất.
Có khiếu nại, tố cáo chưa giải quyết dứt điểm.

Thì:

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ.
Người mua mất quyền sang tên, chịu rủi ro pháp lý.
Dễ bị cuốn vào các vụ kiện kéo dài, tốn kém và phiền phức.

❌ 3. Nhà đất bị ngăn chặn chuyển nhượng

Tài sản thuộc diện:

Kê biên để thi hành án.
Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Bị phong tỏa tài sản theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thì:

Hợp đồng công chứng không có giá trị để sang tên.
Người mua không thể hoàn tất thủ tục pháp lý, thậm chí có thể mất trắng.
Phải khởi kiện để đòi lại quyền lợi, tốn nhiều thời gian và chi phí.

✅ Giải pháp: Làm sao để tránh rơi vào 3 trường hợp trên?

Trước khi mua nhà đất, người dân nên:

Kiểm tra kỹ sổ đỏ, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp.
Đối chiếu hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
Xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai xem có kê biên, hạn chế chuyển nhượng hay không.
Sang tên ngay sau khi công chứng để giảm thiểu rủi ro bị bên thứ ba can thiệp.

📢 Kết luận:

Việc đã công chứng chưa chắc đã an toàn! Hiểu rõ các quy định mới từ Luật Đất đai 2024 và 3 trường hợp cấm sang tên dù đã mua bán hợp pháp sẽ giúp bạn tránh rủi ro, bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686