Dù có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp, một hộ dân ở Bình Định vẫn không thể tách thửa để cho tặng đất cho con cái xây nhà riêng. Nguyên nhân bất ngờ lại đến từ việc xây dựng vượt diện tích đất ở được công nhận trong sổ đỏ. Vụ việc đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường chính thức phản hồi, mang đến nhiều lưu ý quan trọng cho người dân cả nước.

Vướng mắc thực tế: Có sổ đỏ nhưng không thể tách thửa

Gia đình ông Đặng Quang Hiển tại thị xã An Nhơn (Bình Định) có một thửa đất hơn 2.000m², được cấp sổ đỏ từ năm 2006. Trong đó, chỉ có 40m² là đất ở nông thôn, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Cũng trong năm đó, gia đình ông đã xây căn nhà diện tích khoảng 100m² trên phần đất này.

Khi muốn tách thửa để cho tặng một phần đất cho con, ông Hiển bất ngờ bị Văn phòng Đăng ký đất đai từ chối vì lý do nhà đã xây vượt 60m² so với phần đất ở được cấp, không thể vẽ sơ đồ tách thửa hay làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường phản hồi chính thức

Trước phản ánh của người dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định:

• Việc xây dựng vượt phần đất ở là vi phạm pháp luật đất đai, có thể bị xử phạt hành chính (căn cứ Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

• Tuy nhiên, nếu việc xây dựng diễn ra trước ngày 1/7/2014 và không phát sinh tranh chấp, người dân có thể được xem xét cấp lại đất ở theo hiện trạng sử dụng, dựa theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?

Câu trả lời là có thể, nhưng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024. Nếu đủ điều kiện, người dân có thể:

• Xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP

• Sau khi chuyển mục đích hợp pháp, có thể tách thửa và cấp sổ riêng cho phần đất ở mới.

  

Những điều người dân cần lưu ý

1. Tuyệt đối không xây dựng vượt diện tích đất ở được công nhận trong sổ đỏ, nếu không muốn rơi vào tình huống khó khăn khi sang tên, tách thửa hay xin giấy phép xây dựng.

2. Chủ động rà soát quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, trước khi tiến hành xây dựng hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Với các vi phạm trước 1/7/2014, cần liên hệ cơ quan địa phương để làm hồ sơ hợp thức hóa theo chính sách hiện hành.

4. Tất cả các thủ tục liên quan đến đất đai, xin tách thửa, chuyển mục đích… phải thực hiện đúng trình tự, không nên xây dựng trước rồi xin hợp thức sau.

Kết luận

Trường hợp của ông Hiển là bài học điển hình cho rất nhiều hộ gia đình ở nông thôn khi xây nhà vượt ranh giới đất ở. Dù đã có sổ đỏ, nhưng nếu không đúng quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng, thì việc tách thửa, sang tên, xây dựng hoặc chuyển nhượng đều có thể bị “đóng băng”.

Người dân cần thường xuyên cập nhật quy định mới trong Luật Đất đai, đặc biệt là những thay đổi bắt đầu áp dụng từ ngày 1/7/2025, để chủ động bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch bất động sản.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686