Tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ lâu nay vẫn diễn ra phổ biến, tiềm ẩn vô vàn rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, hành vi này không chỉ bị xem là trái pháp luật mà còn bị xử phạt rất nặng theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Điều này đồng nghĩa: bất cứ giao dịch sang nhượng nào chưa có Giấy chứng nhận đều có thể khiến người bán và người mua cùng bị xử lý.

1. Khi nào được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thế chấp hoặc góp vốn khi đảm bảo tất cả các điều kiện sau:

• Thửa đất đã được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

• Không có tranh chấp.

• Không bị kê biên để thi hành án.

• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

• Không thuộc diện đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nói cách khác, sổ đỏ là điều kiện tiên quyết để giao dịch đất đai có giá trị pháp lý.

2. 3 trường hợp đặc biệt được phép chuyển nhượng khi chưa có sổ đỏ

Mặc dù bị siết chặt, luật vẫn mở ra một số ngoại lệ cho người dân:

1. Chuyển quyền sử dụng đất thông qua thừa kế

2. Chuyển đổi đất nông nghiệp phục vụ dồn điền đổi thửa

3. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc các trường hợp được nêu tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127

Ngoài 3 nhóm này, mọi giao dịch mua bán hoặc góp vốn bằng đất không sổ đỏ đều bị coi là vi phạm.

3. Mức phạt cực nặng khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

Theo điểm c Khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, người vi phạm sẽ bị phạt:

Phạt từ 30 – 50 triệu đồng

vì hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

Đây là mức phạt cao nhất từ trước đến nay, thể hiện quyết tâm siết chặt thị trường đất đai thiếu minh bạch.

4. Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn phải khắc phục hậu quả

Không chỉ dừng ở tiền phạt, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục bắt buộc:

• Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho bên bán (nếu có thể).

• Nếu đất đủ điều kiện cấp giấy, người sử dụng đất phải lập hồ sơ đăng ký đất đai ngay.

• Trường hợp bên chuyển nhượng đã chết, giải thể, phá sản hoặc mất tích, người đang quản lý đất vẫn phải làm thủ tục đăng ký để đảm bảo quản lý nhà nước.

Điều này cho thấy mọi giao dịch không có sổ đỏ đều không được nhà nước bảo hộ, và người mua hoàn toàn có thể mất trắng.

5. Vì sao Nhà nước siết chặt chuyển nhượng đất không sổ đỏ?

Có 3 lý do chính:

• Ngăn giao dịch “trốn thuế”, lách luật”, gây thất thu ngân sách.

• Hạn chế tình trạng phân lô trái phép, thổi giá, tạo sốt ảo.

• Đảm bảo quyền lợi cho người mua, tránh rủi ro tranh chấp hoặc bị lừa đảo.

Việc siết chặt nhằm hướng thị trường bất động sản phát triển an toàn, minh bạch và bền vững hơn.

Kết luận

Từ năm 2025, bất kỳ hành vi mua bán đất không có sổ đỏ đều phải đối mặt mức phạt 30–50 triệu đồng, đồng thời phải hoàn trả hoặc làm thủ tục đăng ký bổ sung theo quy định. Người dân cần nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ tài sản của chính mình.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686