Nhiều hộ dân tại Hà Nội và TP.HCM đang phải đối mặt với bài toán nan giải: nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao, khiến sinh kế bị ảnh hưởng nặng nề. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 và các quy định mới về bảng giá đất được kỳ vọng sẽ tạo ra cơ chế minh bạch, công bằng hơn, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức trong thực thi.

Thực tế khó khăn của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất

Nhiều hộ gia đình phản ánh rằng khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ở hoặc đất sản xuất sang mục đích khác, mức tài chính phải nộp quá cao, thậm chí vượt khả năng chi trả. Điều này khiến không ít người dân dù có nhu cầu chính đáng cũng không thể thực hiện, dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả.

Tại Hà Nội và TP.HCM, áp lực này càng lớn khi giá đất thị trường liên tục leo thang, trong khi khung giá đất Nhà nước quy định vẫn chậm điều chỉnh và thường thấp hơn rất nhiều so với thực tế.

Luật Đất đai 2024 và thay đổi về bảng giá đất

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và có quyền điều chỉnh trong năm khi cần thiết. Đây được xem là bước tiến trong việc linh hoạt quản lý giá đất, hạn chế chênh lệch quá lớn so với thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc xây dựng bảng giá đất hàng năm (nếu áp dụng) có thể gây tốn kém nguồn lực, đồng thời làm địa phương phải “chạy đua” để kịp ban hành, tạo ra nhiều bất cập. Do đó, phương án duy trì bảng giá đất 5 năm, kết hợp hệ số điều chỉnh linh hoạt hàng năm, đang được đánh giá là hợp lý hơn.

Sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và thị trường

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ chỉ ra rằng sự khác biệt giữa giá đất trong bảng giá Nhà nước và giá thị trường quá lớn đã gây bất cập trong nhiều năm.
Ví dụ:

• Năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TP.HCM được quy định ở mức 160 triệu đồng/m².

• Đến năm 2019, giá thị trường tại các quận trung tâm đã lên tới hơn 1 tỷ đồng/m², tức cao gấp 5–6 lần so với khung giá Nhà nước.

Chính sự chênh lệch này khiến việc tính toán nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất trở nên bất hợp lý. Người dân phải chịu mức phí quá cao, trong khi doanh nghiệp cũng bị đội chi phí đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường kinh doanh.

Ảnh hưởng đến sinh kế và môi trường đầu tư

Gánh nặng tài chính đất đai không chỉ đẩy nhiều hộ gia đình vào thế khó khăn, mà còn khiến doanh nghiệp e ngại khi đầu tư vào dự án mới. Việc chi phí sử dụng đất quá cao làm đội vốn sản xuất – kinh doanh, giảm sức cạnh tranh và làm chậm quá trình thu hút đầu tư.

Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Giải pháp đề xuất: Cần một chính sách đất đai công bằng, linh hoạt

Các chuyên gia nhấn mạnh:

• Chính sách tài chính đất đai cần bảo đảm nghĩa vụ tài chính hợp lý cho người dân.

• Hệ số điều chỉnh giá đất phải được tính toán khoa học, minh bạch và sát thực tế thị trường.

• Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tránh tạo áp lực tài chính vượt quá khả năng chi trả.

Nếu chính sách được điều chỉnh đúng hướng, không chỉ sinh kế người dân được bảo vệ mà môi trường đầu tư cũng trở nên hấp dẫn hơn, góp phần phát triển kinh tế – xã hội bền vững.

Kết luận

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất đang là một trong những “nút thắt” lớn nhất trong quản lý đất đai hiện nay. Nếu không được tháo gỡ kịp thời, điều này không chỉ làm khó người dân mà còn kìm hãm dòng vốn đầu tư. Luật Đất đai 2024 cùng các cơ chế điều chỉnh mới chính là cơ hội để xây dựng một hệ thống quản lý đất đai công bằng, minh bạch, giảm gánh nặng tài chính và thúc đẩy phát triển bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686