Hoạt động cho thuê bất động sản đang trở thành nguồn thu nhập ổn định của nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, từ năm 2026, các quy định về thuế đối với cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê đã được siết chặt hơn. Chỉ cần bỏ lỡ một trong hai mốc thời hạn khai thuế quan trọng, người cho thuê có thể đối mặt với nguy cơ bị xử phạt do nộp hồ sơ chậm. 

Nghị định 68/2026 đã quy định chi tiết về cách tính doanh thu, mức giảm trừ thu nhập và đặc biệt là thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản. Đây là những nội dung mà người sở hữu nhiều nhà, căn hộ, mặt bằng cho thuê cần đặc biệt lưu ý.

Mức giảm trừ tối đa 500 triệu đồng mỗi năm khi tính thuế

Một trong những điểm đáng chú ý trong chính sách thuế mới là quy định về mức giảm trừ thu nhập trước khi tính thuế đối với cá nhân.

Theo quy định hiện hành:

1. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được trừ tối đa 500 triệu đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

2. Mức giảm trừ này có thể áp dụng cho một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê, tùy lựa chọn của người cho thuê.

3. Tuy nhiên, tổng mức giảm trừ cho tất cả các hợp đồng không vượt quá 500 triệu đồng mỗi năm.

Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư bất động sản có thể linh hoạt lựa chọn hợp đồng cho thuê có giá trị phù hợp để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.

Trong trường hợp hợp đồng đã lựa chọn chưa đủ mức giảm trừ 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục áp dụng phần giảm trừ cho các hợp đồng cho thuê khác cho đến khi đạt mức tối đa.

Lưu ý khi bên thuê khai thuế thay cho chủ nhà

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng cho thuê có thể quy định bên thuê sẽ khai và nộp thuế thay cho bên cho thuê.

Khi áp dụng hình thức này, hợp đồng cần ghi rõ các nội dung sau:

1. Bên thuê là đơn vị khai và nộp thuế thay

2. Số tiền được giảm trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân

3. Phương thức và thời điểm thanh toán tiền thuê

Nếu hợp đồng đã áp dụng hình thức khai thuế thay nhưng vẫn chưa sử dụng hết mức giảm trừ 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê vẫn có thể áp dụng phần giảm trừ còn lại cho các hợp đồng khác.

Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch trong nghĩa vụ thuế và tránh tranh chấp giữa chủ nhà và bên thuê.

Doanh thu cho thuê bất động sản được tính như thế nào?

Một điểm quan trọng khác trong chính sách thuế là cách xác định doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản.

Theo quy định:

1. Doanh thu tính thuế là số tiền thuê mà bên thuê trả theo từng kỳ thanh toán trong hợp đồng.

2. Trường hợp bên thuê trả tiền trước nhiều năm, doanh thu có thể được xử lý theo hai cách:
   • Phân bổ doanh thu cho từng năm
     
   • Hoặc xác định doanh thu theo số tiền trả một lần

Việc lựa chọn phương pháp tính doanh thu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số thuế phải nộp, vì vậy cá nhân cho thuê cần cân nhắc kỹ.

Các ngưỡng doanh thu cần đặc biệt lưu ý

Ngoài quy định về doanh thu, cá nhân cũng cần chú ý các ngưỡng doanh thu quan trọng:

• 500 triệu đồng/năm

• 1 tỷ đồng/năm

• Trên 3 tỷ đồng/năm

Các mức doanh thu này sẽ ảnh hưởng đến:

1. Nghĩa vụ kê khai thuế

2. Việc sử dụng hóa đơn điện tử

3. Phương thức quản lý thuế của cơ quan chức năng

Những nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ, nhà phố hoặc mặt bằng kinh doanh thường dễ vượt các ngưỡng này.

Hai thời hạn khai thuế quan trọng cần nhớ

Đây là nội dung quan trọng nhất mà người có nhiều bất động sản cho thuê cần lưu ý để tránh bị xử phạt.

Trường hợp khai thuế 2 lần trong năm

Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế theo 2 kỳ trong năm:

• Lần 1: chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế

• Lần 2: chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo

Hình thức này thường phù hợp với những người có dòng tiền ổn định theo từng giai đoạn.

Trường hợp khai thuế 1 lần mỗi năm

Nếu lựa chọn khai thuế một lần, thời hạn nộp hồ sơ sẽ là:

• Chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo

Đây là phương án đơn giản hơn, phù hợp với cá nhân có ít hợp đồng hoặc doanh thu ổn định.

Khi nào bên thuê phải khai thuế thay?

Trong một số trường hợp, tổ chức thuê bất động sản sẽ thực hiện nghĩa vụ khai thuế thay cho cá nhân.

Điều này xảy ra khi:

1. Hợp đồng thuê có quy định rõ bên thuê sẽ khai và nộp thuế thay

2. Thời hạn khai thuế sẽ được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê

Ngược lại, nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê bất động sản thì chủ nhà phải trực tiếp thực hiện khai thuế.

Nhà đầu tư bất động sản cần chủ động quản lý nghĩa vụ thuế

Với xu hướng nhiều người đầu tư vào căn hộ cho thuê, nhà phố thương mại hoặc mặt bằng kinh doanh, việc quản lý thuế ngày càng trở nên quan trọng.

Chỉ cần chậm nộp hồ sơ khai thuế, cá nhân  có thể bị:

1. Phạt hành chính

2. Tính tiền chậm nộp

3. Bị kiểm tra thuế

Do đó, nhà đầu tư nên xây dựng hệ thống quản lý hợp đồng, doanh thu và lịch khai thuế rõ ràng để tránh rủi ro. 

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686