Từ năm 2026, hoạt động phân lô bán nền trên đất nông nghiệp sẽ không còn “dễ thở” như trước, khi Quốc hội chính thức ban hành nghị quyết mới siết chặt điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Động thái này được xem là bước ngoặt quan trọng nhằm chấm dứt tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, tạo sốt đất ảo và lập lại trật tự cho thị trường bất động sản vùng ven.

Không chỉ tác động đến nhà đầu tư, chính sách mới còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, buộc thị trường phải dịch chuyển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Vẫn ưu đãi tiền sử dụng đất, nhưng không còn áp dụng đại trà

Theo nghị quyết mới, Nhà nước tiếp tục duy trì chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Cụ thể, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất trong hạn mức và 50% đối với phần vượt hạn mức, thay vì phải nộp 100% như trước.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt nằm ở chỗ: ưu đãi này không còn được áp dụng tràn lan. Thay vào đó, chính sách được “đóng khung” rõ ràng để tránh bị lợi dụng cho mục đích đầu cơ, phân lô bán nền hàng loạt.

Ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi thửa đất

Một trong những quy định quan trọng nhất là mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi một lần đối với một thửa đất duy nhất. Việc tách thửa liên tục để hưởng ưu đãi nhiều lần hoặc đứng tên hộ người khác sẽ không còn “đất sống”.

Quy định này được ví như “van khóa” chặn đứng các chiêu thức phổ biến thời gian qua, khi đất nông nghiệp được chia nhỏ, hợp thức hóa chuyển mục đích rồi bán nền tràn lan, gây méo mó thị trường và tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị.

Chỉ ưu tiên các trường hợp gắn với nhu cầu ở thực

Nghị quyết mới nêu rõ, ưu đãi chỉ áp dụng cho các trường hợp có tính ổn định, gắn với nhu cầu ở thực và lịch sử sử dụng đất lâu dài. Điển hình là đất vườn, ao liền kề đất ở trong cùng thửa hoặc đất nằm trong khu dân cư đã hình thành ổn định.

Ngược lại, đất nông nghiệp riêng lẻ, đất được tách thửa sau ngày 1/7/2014, các thửa đất có diện tích lớn hoặc có dấu hiệu đầu cơ sẽ không được hưởng ưu đãi. Trong những trường hợp này, người sử dụng đất buộc phải nộp đủ 100% tiền chênh lệch khi chuyển sang đất ở.

Tác động trực tiếp đến phân lô bán nền và đầu cơ đất nông nghiệp

Dưới góc nhìn tài chính – bất động sản, chính sách mới sẽ làm giảm mạnh sức hấp dẫn của hoạt động phân lô bán nền tự phát. Khi chi phí chuyển mục đích tăng lên và ưu đãi bị giới hạn chặt chẽ, biên lợi nhuận của các thương vụ “lướt sóng” đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp đáng kể.

Điều này góp phần hạ nhiệt các cơn sốt đất ảo từng xảy ra tại nhiều địa phương, đồng thời ngăn chặn sự hình thành các khu dân cư manh mún, thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Thị trường đất đai bước vào giai đoạn kỷ luật và chọn lọc

Việc siết điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất không nhằm “đóng băng” thị trường, mà để đưa thị trường vận hành đúng bản chất. Dòng vốn sẽ không còn dễ dàng chảy vào đất nông nghiệp chỉ để chờ chuyển đổi và bán nền, mà buộc phải hướng đến những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phù hợp quy hoạch và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Về dài hạn, chính sách này giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, thay vì tăng trưởng nóng theo chu kỳ đầu cơ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686