Từ ngày 1/7/2025, Việt Nam chính thức bước vào một giai đoạn quản trị hành chính mới: mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh – huyện. Không chỉ tái cấu trúc bộ máy điều hành địa phương, những cải cách mang tính thể chế này đang thổi luồng gió mới vào thị trường bất động sản, mở ra kỳ vọng về một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả và năng động hơn bao giờ hết.

✅ Tinh gọn bộ máy – Giảm chồng chéo – Rút ngắn thủ tục

Theo các chuyên gia tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp (cấp tỉnh và cấp cơ sở) giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, đặc biệt trong các khâu “nút cổ chai” như:

1. Cấp phép đầu tư 
2. Thẩm định quy hoạch 
3. Phê duyệt dự án 
4. Giao – cho thuê đất 

Phân quyền sâu rộng về cấp tỉnh giúp địa phương chủ động hơn, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và hạn chế sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương – vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án “nằm chờ” suốt nhiều năm.

“Nếu được triển khai đồng bộ, tiến độ dự án sẽ được đẩy nhanh, chi phí chờ đợi giảm, hiệu suất đầu tư tăng mạnh”, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định.

✅ Minh bạch và số hóa – Cơ hội cho thị trường tiếp cận chuẩn quốc tế

Song song với sáp nhập hành chính là quá trình số hóa dữ liệu đất đai, triển khai cấp phép điện tử, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản.

Những động thái này tạo ra 3 lợi ích cốt lõi:

1. Tăng khả năng tiếp cận thông tin của nhà đầu tư 
2. Giảm thiểu rủi ro tham nhũng, thao túng chính sách 
3. Loại bỏ tình trạng “mỗi nơi làm một kiểu” trong áp dụng pháp luật 

Trong dài hạn, điều này giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các tiêu chuẩn quốc tế về minh bạch, khả năng dự báo và công bằng trong tiếp cận cơ hội đầu tư.

✅ Sáp nhập hành chính: Thách thức bảng giá đất – Cơ hội định hình vùng trũng đầu tư

Một trong những thay đổi lớn nhất liên quan đến giá đất sau sáp nhập là việc xây dựng bảng giá đất mới cho toàn tỉnh/thành phố mới – điển hình như TP.HCM sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 quy định: bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực cụ thể, có thể xác định đến từng thửa đất, miễn có đầy đủ dữ liệu.

Điều này đảm bảo giá đất không cào bằng, phản ánh giá trị thực tế, vị trí và tiềm năng phát triển từng khu vực, đồng thời mở ra dư địa săn tìm “vùng trũng đầu tư” tại những nơi giá vẫn thấp nhưng có tiềm năng hạ tầng hoặc quy hoạch mới.

Ví dụ:

• Tại TP.HCM mở rộng, nhà đầu tư đang đặc biệt quan tâm các khu vực như Củ Chi, Dĩ An, Long Thành – nơi giá đất còn “mềm” nhưng có khả năng bật tăng sau khi bảng giá mới ban hành từ 1/1/2026.

  

✅ Phân quyền mạnh – Chính sách đầu tư mang tính “thiết kế riêng”

Khi chính quyền cấp tỉnh được trao quyền lớn hơn, sự cạnh tranh chính sách giữa các địa phương sẽ ngày càng rõ rệt. Một số tỉnh thành đã chủ động đưa ra:

1. Ưu đãi thuế, hỗ trợ GPMB 
2. Cam kết giải ngân hạ tầng 
3. Cơ chế đặc thù thu hút FDI 

Đây chính là thời điểm nhà đầu tư cần chiến lược tiếp cận sâu hơn, phân tích:

1. Năng lực quản trị của địa phương 
2. Định hướng phát triển vùng 
3. Mức độ minh bạch trong quy hoạch 

Chỉ khi “bắt đúng mạch” địa phương, nhà đầu tư mới tận dụng được lợi thế cạnh tranh theo vùng trong bối cảnh “mỗi nơi một cơ chế” như hiện nay.

✅ Rào cản & kỳ vọng: Đường dài cần cả thể chế – con người

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra: để kỳ vọng thành hiện thực, cần đảm bảo các yếu tố nền tảng:

1. Chính sách phải rõ – thực thi phải mạnh 
2. Cán bộ địa phương phải đủ năng lực 
3. Cơ chế pháp lý về đất đai, đầu tư cần đồng bộ và liên thông 
4. Chính quyền cần đối thoại thường xuyên với nhà đầu tư 

Nếu được thực hiện nghiêm túc, cải cách hành chính 2025 sẽ là “nền móng thể chế” để bất động sản Việt Nam chuyển mình sang giai đoạn phát triển bền vững – minh bạch – cạnh tranh quốc tế.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686