Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị bổ sung chi phí lấn biển và chi phí hạ tầng toàn dự án khi xác định giá đất – một đề xuất được cho là rất cần thiết để đảm bảo công bằng giữa các chủ đầu tư, đặc biệt là với các dự án quy mô lớn hoặc có yếu tố san lấp, lấn biển.

Bất cập trong cách tính chi phí hạ tầng hiện nay

Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, chi phí hạ tầng chỉ được tính đối với phần diện tích đất bàn giao lại cho Nhà nước.
VNREA cho rằng quy định này chưa phản ánh đúng bản chất đầu tư thực tế, bởi hạ tầng của một dự án thường được xây dựng đồng bộ cho toàn khu, chứ không chỉ riêng phần đất bàn giao.

Ví dụ, các dự án lấn biển, san lấp quy mô lớn phải đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho công tác xử lý nền đất, đê chắn sóng, hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Nếu chỉ được khấu trừ chi phí hạ tầng phần đất bàn giao lại, nhà đầu tư sẽ chịu thiệt lớn, đồng thời không khuyến khích đầu tư vào các khu vực mới, phức tạp về kỹ thuật.

VNREA nhấn mạnh, cần cho phép tính chi phí hạ tầng trên toàn bộ diện tích dự án, để phản ánh đúng chi phí đầu tư và đảm bảo tính minh bạch, công bằng giữa các loại hình dự án.

Kiến nghị bổ sung chi phí lấn biển khi xác định giá đất

Một điểm đáng chú ý khác là VNREA đề xuất bổ sung chi phí lấn biển vào cơ cấu tính giá đất.
Hiện nay, chi phí lấn biển chỉ được tính vào chi phí phát triển dự án theo phương pháp thặng dư, chưa được trừ trực tiếp khi tính tiền sử dụng đất. Điều này khiến nhiều dự án ven biển, đặc biệt là các dự án khu đô thị hoặc khu công nghiệp quy mô lớn, phải gánh chi phí đầu tư ban đầu quá cao, làm giảm hiệu quả kinh doanh.

Theo Hiệp hội, việc đưa chi phí lấn biển vào công thức xác định giá đất là hợp lý và cần thiết, vì đây là khoản đầu tư hạ tầng đặc thù và bắt buộc để hình thành quỹ đất cho dự án.

Đề xuất sửa quy định về khấu trừ chi phí bồi thường, tái định cư

VNREA cũng góp ý về quy định tại Khoản 7 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, liên quan đến việc khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước.
Theo dự thảo, các khoản ứng trước này chỉ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Tuy nhiên, VNREA cho rằng quy định này chưa bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp. Trong trường hợp dự án được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ không được khấu trừ phần ứng trước, gây thiệt hại tài chính và làm giảm động lực tham gia công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, hiệp hội kiến nghị cho phép khấu trừ các khoản ứng trước vào những nghĩa vụ tài chính khác, thay vì chỉ giới hạn trong tiền sử dụng đất.

Đề xuất áp dụng giá đất cụ thể với dự án quy mô lớn

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất bổ sung cơ chế áp dụng giá đất cụ thể đối với các dự án quy mô trên 100 ha hoặc tại khu vực chưa có bảng giá đất.
Theo VNREA, việc áp dụng bảng giá đất chung cho mọi dự án là không hợp lý, bởi mỗi khu vực có đặc điểm địa hình, hạ tầng và chi phí đầu tư khác nhau.
Cơ chế giá đất cụ thể sẽ giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và sát thực tế thị trường hơn.

Kiến nghị điều chỉnh quy định thu tiền bổ sung khi chưa xác định giá đất

Một nội dung khác được VNREA đặc biệt lưu ý là quy định người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung (3,6%/năm) trong thời gian chưa xác định giá đất.
Hiệp hội cho rằng đây là quy định thiếu cơ sở, bởi nghĩa vụ xác định giá đất thuộc về cơ quan Nhà nước, không phải người sử dụng đất.

Hơn nữa, khi chưa nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất chưa được phép chuyển nhượng, thế chấp hay khai thác kinh doanh, nên việc thu thêm là bất hợp lý.
VNREA đề nghị chỉ thu bổ sung trong trường hợp đất đã được đưa vào khai thác, và hoàn trả hoặc đối trừ khoản thu này nếu người dân, doanh nghiệp đã nộp trước đó.

Kết luận: Cần cơ chế linh hoạt và công bằng hơn trong tính giá đất

Các kiến nghị của VNREA cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh cơ chế tính giá đất cho phù hợp với thực tế đầu tư hiện nay.
Đặc biệt, với các dự án ven biển, khu đô thị mới hoặc dự án quy mô lớn, việc cho phép tính chi phí lấn biển và toàn bộ chi phí hạ tầng vào giá đất sẽ tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư, bình đẳng giữa các chủ đầu tư, đồng thời tăng tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai.

Nếu được Quốc hội thông qua, những đề xuất này sẽ góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đất đai mới, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và công bằng hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686