Từ ngày 6/11/2025, Nghị định 291 của Chính phủ chính thức có hiệu lực, áp dụng mức thu 3,6%/năm cho khoản tiền sử dụng đất bổ sung tác động đến chi phí đất. Đây là điều chỉnh quan trọng được giới chuyên gia đánh giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và chiến lược giá của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Điểm mới nổi bật: Giảm từ 5,4% xuống còn 3,6%/năm

Theo Nghị định 291, các trường hợp đã có quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa được xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, nay sẽ được áp mức thu 3,6%/năm, thay vì mức 5,4%/năm như đề xuất ban đầu trong dự thảo của Bộ Tài chính.

Khoản tiền này được tính dựa trên số tiền sử dụng đất phải nộp, tương ứng với thời gian chậm xác định giá đất hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt, nghị định cũng cho phép tính lại tiền nộp bổ sung đối với các trường hợp đã nộp theo Nghị định 103 trước đây. Nếu phát sinh chênh lệch, người sử dụng đất phải nộp thêm hoặc sẽ được trừ, hoàn trả theo quy định ngân sách nhà nước.

Doanh nghiệp vẫn “đứng ngồi không yên” vì chi phí đội giá

Dù mức thu giảm, nhiều chuyên gia cho rằng rào cản lớn nhất vẫn nằm ở khâu định giá đất chậm và thủ tục kéo dài, khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định:

“Không ít dự án vẫn bị ‘tắc’ vì chưa thể xác định tiền sử dụng đất, dẫn đến chậm bàn giao, chậm bán hàng, và gánh thêm chi phí lãi vay, cơ hội đầu tư.”

Khi thời gian kéo dài hàng năm, chi phí tiền sử dụng đất trở thành gánh nặng lớn nhất trong tổng giá thành sản phẩm. Do đó, để đảm bảo biên lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải cân nhắc tăng giá bán, khiến mặt bằng giá nhà, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, tiếp tục leo thang.

Giá bất động sản có thể chịu áp lực tăng mới

Theo các chuyên gia, chi phí tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng 30–50% giá thành sản phẩm. Khi nghĩa vụ tài chính tăng thêm, giá nhà ở thương mại khó tránh khỏi áp lực tăng, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và chi phí vốn vay vẫn cao.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ ngày càng khó khăn, tạo ra những tác động tiêu cực đến an sinh xã hội và mục tiêu phát triển thị trường nhà ở bền vững mà Chính phủ đang hướng tới.

Cần cơ chế minh bạch và rút ngắn thời gian định giá đất

Giới chuyên gia kiến nghị, song song với việc điều chỉnh mức thu hợp lý, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất cụ thể, đồng thời công khai cơ sở tính toán, phương pháp và thời gian xử lý hồ sơ.

Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động dòng tiền, mà còn góp phần bình ổn giá bất động sản, hướng tới thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686