Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là “lên thổ cư”) sẽ bước sang một giai đoạn mới, khi bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm theo Luật Đất đai 2024, đây là thay đổi quan trọng khiến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất dự kiến sẽ tăng đáng kể tại nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực đô thị hóa mạnh như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương hay Đồng Nai.

1. Phân biệt rõ “đất ở” và “đất thổ cư” – tránh nhầm lẫn khi làm thủ tục

Trên thực tế, người dân thường sử dụng hai khái niệm “đất ở” và “đất thổ cư” thay thế cho nhau, tuy nhiên pháp luật chỉ công nhận “đất ở”.

Theo khoản 1, Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trên cùng thửa đất, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

Trong khi đó, “đất thổ cư” chỉ là cách gọi dân gian, không có trong văn bản pháp luật. Tuy vậy, về bản chất hai loại này không khác nhau về quyền sử dụng và mục đích, nên khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng, người dân cần căn cứ vào thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để xác định đúng loại đất.

2. Từ năm 2026: Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thay đổi thế nào?

Theo khoản 3, Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm (thay vì 5 năm/lần như trước đây). Điều này đồng nghĩa, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất – trong đó có chuyển đất nông nghiệp sang đất ở – sẽ được tính toán lại mỗi năm dựa trên bảng giá đất mới của từng địa phương.

Khoản tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi sẽ bao gồm:

• Tiền sử dụng đất (tính theo bảng giá đất mới do UBND tỉnh, thành phố ban hành);

• Thuế, phí trước bạ và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến quá trình chuyển đổi;

• Chi phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính, thẩm định hồ sơ (nếu có).

Như vậy, nếu bảng giá đất của địa phương tăng 10–15% mỗi năm, thì chi phí chuyển đổi lên đất ở cũng tăng tương ứng. Đây là yếu tố khiến nhiều người dân, đặc biệt là những hộ có đất nông nghiệp tại khu vực đang quy hoạch đô thị, nên cân nhắc thực hiện chuyển đổi trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực vào năm 2026.

3. Vì sao bảng giá đất tăng sẽ kéo theo chi phí chuyển đổi tăng?

Bảng giá đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, khi bảng giá tăng, chi phí chuyển đổi cũng tăng theo tỷ lệ phần trăm tương ứng.

Ví dụ:

• Nếu bảng giá đất khu vực A tăng từ 10 triệu đồng/m² lên 12 triệu đồng/m²,

• Và hộ gia đình muốn chuyển đổi 100 m² đất nông nghiệp sang đất ở,
  → Thì tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng, tùy vào hệ số điều chỉnh và vị trí đất cụ thể.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá đất tại các khu vực đô thị và vùng ven TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… có xu hướng tăng liên tục, việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm sẽ khiến chi phí chuyển đổi không còn “giữ nguyên” trong 5 năm như trước, mà biến động linh hoạt theo thị trường.

4. Quy định bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

Bên cạnh việc tăng chi phí chuyển đổi, người dân cũng quan tâm đến chính sách bồi thường đất nông nghiệp khi bị thu hồi.

Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tại Điều 95 sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền hoặc đất khác mục đích sử dụng, thậm chí bằng nhà ở, tùy theo điều kiện thực tế.

Phạm vi được bồi thường bao gồm:

• Diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 và 177;

• Diện tích do thừa kế hoặc chuyển nhượng hợp pháp trước thời điểm 1/7/2014.

Trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước 1/7/2004 nhưng chưa được cấp sổ đỏ, nếu người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì vẫn có thể được xem xét bồi thường theo hướng dẫn của Chính phủ.

5. Lời khuyên từ chuyên gia: Nên chuyển đổi sớm trước khi chi phí leo thang

Theo các chuyên gia tài chính – bất động sản, năm 2025 chính là “thời điểm vàng” để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực vào 1/1/2026.

Việc chủ động sớm giúp người dân:

• Tiết kiệm đáng kể chi phí chuyển đổi do tránh được đợt tăng giá đất hằng năm;

• Tăng giá trị tài sản và tính thanh khoản cho thửa đất;

• Thuận lợi hơn khi giao dịch, tách thửa, xin phép xây dựng hoặc chuyển nhượng.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị người dân nên tham khảo kỹ quy hoạch sử dụng đất, tính toán chi phí và thời điểm phù hợp, đồng thời làm việc với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để được hướng dẫn thủ tục chính xác, tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686