Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng giá mới, với mức giá trung bình sơ cấp đạt 4.691 USD/m² (tương đương gần 120 triệu đồng/m²). Đây là mức tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và cao hơn khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái – theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield.

📊 Giá tăng phi mã nhờ các dự án cao cấp, hạng sang

Động lực chính khiến giá căn hộ tăng mạnh đến từ các dự án cao cấp do các “ông lớn” như Masterise Homes, Vinhomes, Keppel Land, Gamuda Land… đồng loạt tung ra thị trường. Phần lớn các dự án mở bán quý I/2025 thuộc phân khúc giá trên 100 triệu đồng/m², đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên mức kỷ lục.

• Tổng số căn mở bán: 2.392 căn (giảm 12% so với quý trước)

• Phân bổ khu vực: Khu Đông (27%), Trung tâm (26%), Khu Nam (19%), Khu Tây (15%)

  

💰 Thanh khoản lao dốc – Cảnh báo nguy cơ “vỡ đỉnh”

Dù giá tăng mạnh, thanh khoản lại sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt 1.101 giao dịch thành công trong quý I/2025 – giảm tới 58% so với quý trước.

Các chính sách như:

• Chiết khấu 10–25%

• Hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán 2–3 năm

… vẫn chưa đủ để kích cầu do mặt bằng giá đã vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

🌐 Xu hướng dịch chuyển về vùng ven và tỉnh lân cận

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nếu đà tăng giá tiếp diễn, thị trường căn hộ TP.HCM có thể rơi vào trạng thái “đóng băng thanh khoản”. Người mua có xu hướng dịch chuyển sang vùng ven TP.HCM hoặc các tỉnh cấp 2, cấp 3 – nơi giá bán phù hợp hơn với đại đa số người dân.

🏢 Thị trường thứ cấp chững lại, dự án ven đô “lên ngôi”

• Giá chuyển nhượng thứ cấp: khoảng 50 triệu đồng/m², tăng nhẹ 3%

• Dự án “nóng” nhất: những nơi đã bàn giao, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận tiện kết nối trung tâm

Các đơn vị nghiên cứu như CBRE, DKRA Group, Knight Frank cũng ghi nhận:

• Nguồn cung mới tăng 75% so với cùng kỳ, với Bình Dương chiếm 49%

• Phân khúc hạng A chiếm đến 72,1% tại TP.HCM, còn hạng B-C chủ yếu tại vùng giáp ranh

• Giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2–5%, nhưng thanh khoản thị trường thứ cấp đang hồi phục rõ nét

🔎 Tổng kết

Mức giá 120 triệu đồng/m² đánh dấu một bước ngoặt mới của thị trường căn hộ TP.HCM, nhưng cũng là hồi chuông cảnh báo về sự mất cân đối cung – cầu. Khi mặt bằng giá tiếp tục tăng, trong khi sức mua suy giảm, rủi ro chững thanh khoản và làn sóng dịch chuyển đầu tư ra vùng ven là điều khó tránh khỏi.

👉 Nhà đầu tư cần thận trọng, chọn lọc dự án có tiềm năng khai thác thực tế và pháp lý rõ ràng để đảm bảo an toàn tài chính trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686