Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2024, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với nhiều điểm sáng về nguồn cung và thanh khoản. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh phục hồi ấy là bốn rủi ro lớn mang tính cấu trúc, nếu không được nhận diện sớm có thể khiến thị trường tăng trưởng lệch pha, thậm chí tái rơi vào trạng thái chững lại cục bộ.

1. Giá đất và lãi suất – hai “nút thắt” lớn nhất năm 2026

Rủi ro đầu tiên và mang tính nền tảng của thị trường bất động sản năm 2026 chính là chi phí đất đai và mặt bằng lãi suất.

Việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đã đẩy giá đất đầu vào tăng mạnh, trong khi hệ số điều chỉnh giá đất chưa được ban hành đồng bộ hoặc ở mức cao. Điều này khiến chi phí phát triển dự án đội lên đáng kể, đặc biệt tại các khu vực đang trong giai đoạn đô thị hóa, phát triển hạ tầng.

Song song đó, lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Áp lực lãi suất không chỉ đè nặng lên doanh nghiệp phát triển dự án mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến người mua nhà ở thực, làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường.

Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng nhanh, thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào tình trạng nguồn cung có nhưng cầu không theo kịp, kéo theo thanh khoản suy yếu.

2. Ách tắc giải phóng mặt bằng kéo dài chi phí và tiến độ

Giải phóng mặt bằng tiếp tục là một rủi ro dai dẳng của thị trường năm 2026. Tại nhiều địa phương, tiến độ triển khai dự án vẫn bị kéo chậm do thiếu sự quyết liệt, thiếu hướng dẫn thống nhất hoặc vướng mắc trong xác định giá bồi thường.

Hệ quả là:

• Dự án bị kéo dài thời gian triển khai

• Chi phí vốn tăng mạnh

• Nguồn cung ra thị trường bị chậm, tạo ra các “điểm nghẽn giả tạo” về cung

Trong bối cảnh chi phí tài chính ngày càng cao, chỉ cần chậm tiến độ vài tháng cũng đủ làm thay đổi hoàn toàn hiệu quả đầu tư của một dự án bất động sản.

3. Rủi ro từ năng lực thực thi chính sách ở địa phương

Dù khung pháp lý mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được hoàn thiện, nhưng khâu thực thi vẫn là rủi ro lớn trong năm 2026.

Tại không ít địa phương, đội ngũ cán bộ quản lý còn thiếu kinh nghiệm chuyên sâu về đất đai, tài chính, quy hoạch và chuyển đổi số. Việc xử lý hồ sơ chậm, thiếu nhất quán khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm phát sinh chi phí không chính thức và làm giảm hiệu quả đầu tư.

Trong giai đoạn thị trường cần sự thông suốt để phục hồi bền vững, năng lực quản lý và điều hành ở cấp địa phương sẽ trở thành yếu tố quyết định “độ khỏe” của từng khu vực.

4. Rủi ro “lướt sóng” trong bối cảnh thị trường cạnh tranh thực chất

Năm 2026 đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong hành vi đầu tư. Khi nguồn cung gia tăng, dữ liệu thị trường dần minh bạch hơn và giá bất động sản đã neo ở mức cao, thời kỳ lướt sóng dễ dàng gần như khép lại.

Thị trường đang đối mặt với các vấn đề:

• Cơ cấu sản phẩm mất cân đối, thiếu nhà ở giá phù hợp

• Giá bán tại đô thị lớn vượt xa tốc độ tăng thu nhập

• Lãi suất vay gây áp lực lên dòng tiền đầu tư

Trong bối cảnh đó, các chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa trên tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng tăng giá nhanh ngày càng rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu phương án dòng tiền dài hạn rất dễ bị “mắc kẹt” khi thị trường đi ngang hoặc điều chỉnh.

Ngược lại, thị trường sẽ dần ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác sử dụng rõ ràng và thanh khoản bền vững.

Thị trường 2026: Phục hồi nhưng phân hóa mạnh

Bất động sản năm 2026 không thiếu cơ hội, nhưng cũng không dành cho tất cả. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, nơi:

• Nhà đầu tư thiếu chiến lược bị đào thải

• Chủ đầu tư yếu năng lực tài chính lộ rõ rủi ro

• Dòng tiền dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu thực

Đây là giai đoạn mà bất động sản không còn là cuộc chơi của “ăn may”, mà là bài toán tổng hòa của pháp lý, tài chính, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686