Nửa đầu năm 2025, tín dụng đổ vào bất động sản hút mạnh nguồn vốn tăng vọt, trong khi kênh trái phiếu dần hạ nhiệt – một dấu hiệu đáng chú ý phản ánh sự dịch chuyển nguồn vốn trên thị trường.

Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế đã chạm mốc 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản chiếm tới 18,4%, tương đương hơn 3,18 triệu tỷ đồng – một tỷ lệ rất đáng chú ý.

Ông Trần Ngọc Báu – Tổng Giám đốc WiGroup – cho biết: trong khi tín dụng vào sản xuất và các lĩnh vực thương mại, vận tải, viễn thông gần như đi ngang, thì tín dụng bất động sản lại tăng trưởng mạnh mẽ, ghi nhận mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Bất động sản trở thành “điểm đến chính” của dòng tín dụng

Điều này cho thấy sự lệch pha trong dòng chảy tín dụng. Tín dụng không còn chảy mạnh vào khu vực công nghiệp hay tiêu dùng như trước mà tập trung vào bất động sản và xây dựng. Đây là xu hướng tiềm ẩn rủi ro nếu không được kiểm soát hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh cung bất động sản bị bóp méo bởi sự tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cảnh báo: Tín dụng đổ vào dự án cao cấp đang làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung – cầu, đồng thời tạo áp lực lớn hơn lên hệ thống ngân hàng nếu thị trường gặp biến động.

Trái phiếu bất động sản chững lại, ngân hàng “gánh” thêm phần vốn

Theo ông Trần Ngọc Báu, hiện tỷ lệ huy động vốn qua trái phiếu của các công ty bất động sản niêm yết giảm từ 60% xuống còn 30-40%. Khối lượng trái phiếu bất động sản phát hành đang lưu hành cũng giảm mạnh, từ gần 600.000 tỷ đồng chỉ còn hơn 100.000 tỷ đồng.

Nguyên nhân là do lãi suất phát hành cũ quá cao, các doanh nghiệp buộc phải mua lại trước hạn để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, điều kiện phát hành mới ngày càng siết chặt, còn nhà đầu tư tổ chức vẫn chưa mặn mà, đặc biệt là các doanh nghiệp bảo hiểm.

Hệ quả là doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, chính ngân hàng lại đẩy mạnh phát hành trái phiếu để xoay vòng vốn – nhưng đích đến cuối cùng vẫn là lĩnh vực bất động sản.

Nguy cơ “nóng” thị trường và hệ lụy dây chuyền

Dòng vốn tín dụng đổ dồn vào bất động sản đang mở ra cả cơ hội lẫn thách thức. Một mặt, đây là cú hích quan trọng giúp tháo gỡ nhiều dự án vướng mắc pháp lý, hỗ trợ thị trường hồi phục. Mặt khác, nếu không kiểm soát tốt, việc quá tập trung vốn vào bất động sản có thể dẫn đến rủi ro tăng giá, bong bóng tài sản, và gây mất cân đối vĩ mô.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng việc “nắn dòng” tín dụng đúng hướng – ưu tiên dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, hạ tầng đồng bộ và phát triển bền vững – là giải pháp căn cơ cho bài toán dài hạn của thị trường.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686