Trải qua nhiều chu kỳ tăng giá và chững lại, đất nền đang bước vào giai đoạn bình ổn sau thời kỳ đóng băng kéo dài, nhưng liệu bao giờ cơn “sốt” tiếp theo có quay lại? Và đâu là yếu tố quyết định?

1. Đất nền lập mặt bằng giá mới sau loạt đợt sốt

Thị trường đất nền Việt Nam từ năm 1994 đến nay đã trải qua khoảng 5 đợt sốt nóng và đóng băng, chủ yếu bị chi phối bởi các yếu tố như: quy hoạch hạ tầng, chính sách đất đai, dòng tiền và biến động kinh tế.

Chẳng hạn, trong đợt sốt đất năm 2017–2018, giá đất tại các tỉnh như Kiên Giang, Long An, Hải Phòng, Quảng Nam đã tăng từ 150–270% chỉ trong vòng 2–3 năm. Trong giai đoạn 2020–2022, con số này thậm chí còn cao hơn: Hòa Bình tăng 500%, Thái Nguyên 281%, TP.HCM 165%…

Tuy nhiên, đến năm 2024, đất nền bước vào thời kỳ trầm lắng. Giá giảm nhẹ ở nhiều nơi, lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Dù vậy, một số điểm sáng vẫn ghi nhận đà tăng ấn tượng, như Bình Thuận tăng 223%, Hà Nội 34%, Hưng Yên 29%…

2. Hạ tầng – “đòn bẩy vàng” tạo sóng cho đất nền

Lịch sử thị trường cho thấy: mỗi đợt sốt đất nền đều đi kèm với những cú hích hạ tầng lớn. Khi có thông tin xây cao tốc, đường vành đai, cầu mới hay sân bay… thì thị trường lập tức phản ứng.

Ví dụ:

1. Cao tốc Lộ Tẻ – Rạch Sỏi giúp giá đất Kiên Giang tăng 269%,

2. Cao tốc Bến Lức – Long Thành khiến đất Long An bật tăng 175%,

3. Dự án vành đai 5 Hà Nội khiến đất Hòa Bình tăng tới 288%…

Tại miền Trung và miền Nam, các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Cam Lâm (Khánh Hòa), Điện Bàn (Quảng Nam), Quận 9 (TP.HCM) đã tăng giá gấp 11–16 lần chỉ trong 10 năm, phần lớn nhờ hạ tầng.

3. Tín hiệu phục hồi đã xuất hiện nhưng chưa bùng nổ

Từ đầu năm 2025, thị trường đất nền có dấu hiệu ấm dần trở lại, lượng tìm kiếm tăng, nhưng diễn biến không đồng đều. Một số khu vực “nóng cục bộ” nhờ thông tin sáp nhập hành chính hoặc điều chỉnh quy hoạch, nhưng đã bắt đầu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025.

Theo Batdongsan.com.vn, khu vực phía Nam đang giữ ổn định mức độ quan tâm, nhất là ở những nơi có hạ tầng đang triển khai. Trong khi đó, khu vực phía Bắc vẫn thu hút nhà đầu tư nhờ các yếu tố “đón đầu” quy hoạch và giá còn mềm.

4. Dự báo: Quý 3/2025 – Thời điểm khởi sắc trở lại?

Nhiều chuyên gia dự báo quý 3/2025 sẽ là thời điểm thị trường đất nền “đảo chiều”, thanh khoản có thể cải thiện rõ rệt nhờ:

1. Tác động tích cực từ các gói hỗ trợ tín dụng,

2. Kỳ vọng vào sửa đổi Luật Đất đai chính thức có hiệu lực,

3. Triển khai mạnh các dự án hạ tầng giao thông liên vùng.

Tuy nhiên, đợt sốt đất nếu có sẽ không “nóng bỏng tay” như trước. Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa, chọn lọc, nhà đầu tư cần bám sát thông tin quy hoạch, tiến độ hạ tầng và dòng vốn thực tế để ra quyết định.

5. Đất nền có còn là kênh đầu tư hấp dẫn?

Câu trả lời là có, nhưng không còn dễ dàng “lướt sóng” như giai đoạn 2017–2021. Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu: đầu tư trung – dài hạn, chọn vị trí có pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch và hạ tầng đồng bộ.

Những khu vực hưởng lợi từ vành đai 4 – 5, các tuyến cao tốc Bắc – Nam, các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP.HCM… sẽ là tâm điểm trong 1–2 năm tới.