Việc định giá bảng giá đất lâu nay vốn là vấn đề nhạy cảm và tác động trực tiếp tới cả thị trường bất động sản lẫn thu ngân sách nhà nước. Tại cuộc họp ngày 13/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh: Nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định cần được kiên định áp dụng, thống nhất trong mọi giao dịch, trở thành nền tảng minh bạch cho thị trường.

Bảng giá đất thống nhất – yêu cầu bắt buộc

Theo chỉ đạo, các địa phương phải áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh dựa trên dữ liệu thị trường nhưng không thay đổi hệ số giá nếu chưa có chính sách mới. Mục tiêu là loại bỏ tình trạng mỗi nơi áp dụng một mức giá khác nhau, gây biến động và tạo “khoảng mờ” trong định giá.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, sau một năm thực hiện Luật Đất đai 2024, nhiều bất cập đã xuất hiện, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp thực tiễn và hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội.

Bất cập lớn trong quy hoạch và sử dụng đất

1. Quy hoạch đô thị và nông thôn chưa phủ kín toàn quốc, dẫn đến chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng.

2. Giữ ổn định 3,5 triệu ha đất trồng lúa cao hơn nhu cầu thực tế khiến nhiều địa phương khó chuyển đổi sang công nghiệp, thương mại, dịch vụ.

3. Thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch đất đai và quy hoạch ngành, giảm hiệu quả quản lý.

Giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc

Việc giao đất và cho thuê đất hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên:

1. Quá trình chuẩn bị hồ sơ kéo dài, làm chậm tiến độ dự án.

2. Nhiều trường hợp không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực.

3. Hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hạn chế khả năng huy động vốn và hạch toán, đặc biệt trong các dự án xã hội như y tế, giáo dục, văn hóa.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 chưa có quy định rõ về thu hồi đất cho các dự án chỉnh trang đô thị, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa… khiến nhiều dự án gặp khó khi tiếp cận mặt bằng.

“Dự án treo” và bất cập trong bồi thường

Thực tế cho thấy, nhiều dự án bị đình trệ do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực. Quy định chỉ được thu hồi đất sau khi phê duyệt phương án bồi thường chưa đáp ứng yêu cầu cấp bách của các dự án trọng điểm.

Vấn đề định giá đất: Lệ thuộc vào thị trường thứ cấp

Hiện nay, giá đất tại thị trường sơ cấp – nơi Nhà nước giao đất – lại bị ảnh hưởng mạnh bởi giá thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn, khiến giá trị không phản ánh đúng thực tế.
Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp khó do dữ liệu thị trường biến động, gây tăng chi phí đầu tư và giảm sức cạnh tranh của địa phương.

Yêu cầu đồng bộ pháp luật và cơ chế chuyển tiếp

Sự thiếu nhất quán giữa Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai gây khó khăn trong thực thi, đặc biệt giai đoạn chuyển tiếp. Nhiều dự án đi qua nhiều mốc pháp lý nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, khiến địa phương lúng túng.

Tác động dự kiến

Nếu nguyên tắc “một giá” thống nhất được áp dụng, thị trường sẽ:

1. Minh bạch hơn, giảm tranh chấp giá trị đất.

2. Tạo cơ sở ổn định cho nhà đầu tư lập kế hoạch tài chính.

3. Tăng khả năng kiểm soát nguồn thu ngân sách từ đất.

Đây sẽ là một bước tiến lớn hướng tới thị trường đất đai công bằng, minh bạch và bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686