Những giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay từng rất phổ biến tại Việt Nam trong giai đoạn trước đây. Tuy nhiên, khi người mua thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ sau hàng chục năm, nhiều trường hợp phát sinh thắc mắc: liệu người bán có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?

Một trường hợp thực tế xảy ra tại Đắk Lắk đã làm rõ quy định pháp luật về vấn đề này và cũng là tình huống khá phổ biến với nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất mua bán từ nhiều năm trước.

Mua đất bằng giấy viết tay từ năm 1989, nay mới làm sổ đỏ

Theo phản ánh, năm 1989 một người dân đã mua một thửa đất rẫy để sản xuất và sinh sống. Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng giấy viết tay, có xác nhận của trưởng buôn và chữ ký, con dấu của chính quyền địa phương thời điểm đó.

Sau nhiều năm sử dụng ổn định, đến cuối năm 2025 người mua mới thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Tuy nhiên, khi hoàn tất hồ sơ nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế vào đầu năm 2026, ngoài lệ phí trước bạ, cơ quan thuế còn yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ việc chuyển nhượng đất giữa hai bên vào năm 1989.

Điều này khiến người mua băn khoăn: giao dịch đã diễn ra hơn 36 năm trước, vậy người bán có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đối với những giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra trong giai đoạn trước khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, pháp luật có quy định riêng để xử lý các trường hợp lịch sử.

Điều này đặc biệt quan trọng với các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay, vốn rất phổ biến trước đây.

Chuyển nhượng đất trước ngày 1/7/1994 không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Bộ Tài chính, trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng bất động sản trước ngày 1/7/1994 thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Điều này có nghĩa:

1. Nếu việc mua bán đất diễn ra trước ngày 1/7/1994

2. Có đầy đủ giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng

3. Được cơ quan Nhà nước chấp thuận cấp sổ đỏ

Thì giao dịch đó sẽ không bị thu thuế thu nhập cá nhân.

Trong trường hợp giao dịch diễn ra từ ngày 1/7/1994 đến trước ngày 1/1/2009, khi cấp sổ đỏ chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân một lần theo quy định.

Trường hợp mua bán đất năm 1989 có phải nộp thuế?

Đối chiếu với quy định pháp luật, trường hợp mua bán đất diễn ra vào năm 1989 thuộc giai đoạn trước ngày 1/7/1994.

Do đó:

1. Nếu hồ sơ chứng minh việc chuyển nhượng là hợp lệ

2. Có giấy viết tay và xác nhận của chính quyền hoặc người có thẩm quyền thời điểm đó

3. Việc sử dụng đất là ổn định, không có tranh chấp

Thì giao dịch chuyển nhượng này thuộc diện không thu thuế thu nhập cá nhân.

Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào hồ sơ cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính của từng trường hợp.

Những giấy tờ cần thiết để chứng minh giao dịch mua bán đất cũ

Đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay từ nhiều năm trước, người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ chứng minh quá trình chuyển nhượng, bao gồm:

1. Giấy mua bán đất viết tay

2. Xác nhận của chính quyền địa phương hoặc người có thẩm quyền thời điểm giao dịch

3. Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định lâu dài

4. Các giấy tờ liên quan đến nhân thân của người mua và người bán

Cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào các tài liệu này để xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ.

Lưu ý quan trọng với các giao dịch đất bằng giấy viết tay

Trên thực tế, hiện nay vẫn còn rất nhiều thửa đất được mua bán bằng giấy viết tay từ nhiều năm trước nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần lưu ý:

1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh giao dịch chuyển nhượng

2. Xác định đúng thời điểm giao dịch để áp dụng quy định thuế phù hợp

3. Làm việc trực tiếp với cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể

Việc hiểu rõ quy định pháp luật sẽ giúp người dân tránh phải nộp các khoản thuế không đúng quy định, đồng thời hoàn thiện thủ tục pháp lý cho tài sản của mình.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686