Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, đề xuất thí điểm phát triển nhà thương mại giá phù hợp đang thu hút sự quan tâm lớn từ doanh nghiệp và người mua nhà, Tuy nhiên, quy định khống chế lợi nhuận trần tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án lại gây ra nhiều tranh luận. Nhiều chuyên gia cho rằng nếu áp dụng cứng nhắc, quy định này có thể trở thành rào cản khiến doanh nghiệp e ngại tham gia phát triển phân khúc nhà ở bình dân.

Đề xuất khống chế lợi nhuận 15% đối với nhà thương mại giá phù hợp

Trong dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển nhà thương mại giá phù hợp, cơ quan quản lý đề xuất quy định mức lợi nhuận định mức tối đa của chủ đầu tư không vượt quá 15% tổng vốn đầu tư dự án.

Mục tiêu của đề xuất này là nhằm:

1. Kiểm soát giá bán nhà ở

2. Tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình

3. Hạn chế tình trạng đầu cơ và tăng giá bất động sản

Đây được xem là một nỗ lực của cơ quan quản lý nhằm giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, nơi giá bất động sản đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Doanh nghiệp bất động sản lo ngại thiếu động lực đầu tư

Dưới góc độ doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng việc áp đặt trần lợi nhuận có thể làm giảm sức hấp dẫn của các dự án nhà thương mại giá phù hợp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bản chất của loại hình nhà thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại. Vì vậy, việc áp dụng biện pháp can thiệp hành chính vào biên lợi nhuận của doanh nghiệp là chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Trong môi trường kinh doanh thực tế, các doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, chi phí vốn thấp và khả năng quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể tối ưu chi phí đầu tư để đạt lợi nhuận cao hơn.

Nếu lợi nhuận bị giới hạn cứng ở mức 15%, nhiều doanh nghiệp có thể không mặn mà tham gia phát triển dự án.

Kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây

Các chuyên gia cũng dẫn chứng kinh nghiệm từ chương trình hỗ trợ nhà ở trước đây của Chính phủ.

Trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng triển khai từ năm 2013, chính sách chỉ quy định về:

1. Giá bán căn hộ tối đa

2. Diện tích căn hộ

3. Đối tượng được vay vốn

Chính sách này không áp dụng quy định khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư. Nhờ vậy, nhiều doanh nghiệp vẫn tham gia phát triển dự án và góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.

Điều này cho thấy việc kiểm soát giá bán thông qua cơ chế thị trường và hỗ trợ tín dụng có thể hiệu quả hơn so với việc áp đặt trần lợi nhuận.

Cần tập trung tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng cho thị trường

Theo các chuyên gia bất động sản, vấn đề lớn nhất của phân khúc nhà ở bình dân hiện nay không phải là lợi nhuận mà là dòng vốn.

Để thúc đẩy phát triển nhà thương mại giá phù hợp, giải pháp quan trọng là thiết lập cơ chế tín dụng trung và dài hạn với lãi suất hợp lý.

Một số đề xuất được đưa ra gồm:

1. Lãi suất vay khoảng 6–7%/năm

2. Thời hạn vay khoảng 5 năm đối với chủ đầu tư

3. Thời hạn vay 10–12 năm đối với người mua nhà

Cơ chế tín dụng ổn định sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng chưa được khai thác hiệu quả

Hiện nay, thị trường đang có gói tín dụng thương mại quy mô 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại triển khai nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, tiến độ giải ngân của gói tín dụng này vẫn khá thấp.

Theo số liệu cập nhật đến cuối năm 2025:

1. Các ngân hàng đã cam kết cho vay gần 18.000 tỷ đồng

2. Doanh số vay đạt khoảng 7.600 tỷ đồng

3. Số vốn giải ngân thực tế hơn 6.300 tỷ đồng cho các chủ đầu tư

Ngoài ra, khoảng 1.200 tỷ đồng được giải ngân cho người mua nhà tại một số dự án.

Những con số này cho thấy nguồn vốn vẫn còn dư địa lớn nhưng chưa được khai thác hiệu quả.

Cần cơ chế đặc thù để thúc đẩy nguồn vốn

Để kích hoạt dòng vốn cho phân khúc nhà thương mại giá phù hợp, nhiều chuyên gia đề xuất cơ chế đặc thù cho hệ thống ngân hàng.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là cho phép dư nợ tín dụng cho vay đối với các dự án nhà thương mại giá phù hợp không bị tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm của ngân hàng.

Nếu được áp dụng, cơ chế này có thể:

1. Khuyến khích ngân hàng mạnh dạn cho vay

2. Tăng nguồn vốn cho thị trường

3. Đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở giá hợp lý

Quan trọng hơn, chính sách này không cần sử dụng ngân sách nhà nước nhưng vẫn có thể tạo ra hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản.

Triển vọng phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, phân khúc nhà thương mại giá phù hợp được xem là chìa khóa để cân bằng thị trường.

Nếu được thiết kế chính sách hợp lý, kết hợp giữa hỗ trợ tín dụng, thủ tục pháp lý thuận lợi và cơ chế thị trường minh bạch, phân khúc này có thể trở thành động lực phát triển mới của bất động sản Việt Nam trong những năm tới.

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, việc xây dựng chính sách cần cân bằng lợi ích giữa người mua nhà, doanh nghiệp và hệ thống tài chính.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686