Đây là một trong những thay đổi pháp lý quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024, trực tiếp tháo gỡ nỗi lo kéo dài nhiều năm cho hàng triệu hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ. Theo quy định mới, đất nông nghiệp được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004, dù chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, vẫn có cơ sở để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng đúng điều kiện luật định.

Quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi người dân mà còn góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, giảm khiếu kiện và tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Căn cứ pháp lý về bồi thường đất không có sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nội dung này được thể hiện cụ thể tại Điều 95 và Điều 96.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật, sẽ được xem xét bồi thường bằng nhiều hình thức khác nhau, không còn giới hạn cứng nhắc như trước đây. Đây được xem là bước tiến lớn trong việc công nhận thực tế sử dụng đất ổn định của người dân.

Những trường hợp đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ vẫn được bồi thường

Luật Đất đai 2024 mở rộng đáng kể phạm vi được bồi thường đối với đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất trước ngày 1/7/2004, dù chưa đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, vẫn được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều kiện then chốt ở đây là người sử dụng đất phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Quy định này giúp bảo vệ nhóm đối tượng yếu thế, những người gắn bó lâu dài với đất đai nhưng gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Diện tích đất được bồi thường và cách xử lý phần vượt hạn mức

Theo Luật Đất đai 2024, diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm phần diện tích nằm trong hạn mức theo quy định, đồng thời tính cả diện tích đất nhận thừa kế hợp pháp. Đây là điểm mới giúp nhiều hộ gia đình được bồi thường đầy đủ hơn so với trước.

Đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày 1/7/2014, phần diện tích vượt hạn mức vẫn được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định cụ thể của Chính phủ. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm nguyên tắc quản lý đất đai, vừa hài hòa quyền lợi thực tế của người sử dụng đất.

Hình thức và cách xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất đủ điều kiện có thể được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở, tùy vào quỹ đất và phương án bồi thường của địa phương.

Giá đất để tính bồi thường được xác định tại thời điểm thu hồi đất. Trong đó, phương pháp phổ biến là áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Cách tính này nhằm tiệm cận giá thị trường, hạn chế chênh lệch quá lớn giữa giá bồi thường và giá giao dịch thực tế.

Công thức xác định giá trị đất bồi thường được áp dụng như sau:
Giá trị 1m² đất = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Ý nghĩa của quy định mới đối với người dân và thị trường bất động sản

Việc công nhận quyền được bồi thường đối với đất không có sổ đỏ sử dụng trước ngày 1/7/2004 là bước tiến quan trọng trong chính sách đất đai. Quy định này giúp giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại, tạo sự công bằng giữa người có và chưa có sổ đỏ nhưng cùng sử dụng đất ổn định, hợp pháp.

Về dài hạn, chính sách này góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng và tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686