Sau nhiều năm bị “kẹt cứng” bởi pháp lý, giải phóng mặt bằng và thủ tục tài chính đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình quan trọng, Hàng loạt chính sách mới ban hành trong giai đoạn 2024–2025 không chỉ tháo gỡ các dự án tồn đọng, mà còn tái thiết lại cách tiếp cận đất đai, mở đường cho chu kỳ phục hồi và tăng trưởng bền vững từ năm 2026.

Đây được xem là giai đoạn bản lề, khi tư duy quản lý đất đai chuyển từ “kiểm soát chặt” sang “kiến tạo và khơi thông nguồn lực”.

Giai đoạn 2024–2025: Bản lề chính sách cho chu kỳ mới của thị trường

Trong nhiều năm, nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh không phải vì thiếu nhu cầu, mà do hàng loạt dự án bị đình trệ bởi pháp lý chồng chéo, vướng giải phóng mặt bằng và khó khăn trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Các chính sách mới ban hành trong giai đoạn 2024–2025 tập trung giải quyết đúng “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường:

1. Dự án tồn đọng kéo dài

2. Khó khăn trong thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

3. Thủ tục định giá đất phức tạp, kéo dài

Việc đồng thời sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và ban hành các nghị quyết thí điểm đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới.

Cơ chế 75%: Đột phá tháo gỡ dự án vướng giải phóng mặt bằng

Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất là cơ chế xử lý các dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích đất nhưng bị “kẹt” bởi số ít hộ dân còn lại.

Theo cơ chế mới, với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:

1. Nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng tối thiểu 50% diện tích

2. Hoặc đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án

thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét áp dụng biện pháp thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất dự án.

Cơ chế này được đánh giá là bước tiến rất lớn, giúp:

1. Giải phóng hàng loạt dự án “đắp chiếu” nhiều năm

2. Giảm rủi ro cho nhà đầu tư khi bị kẹt bởi thiểu số

3. Đưa nguồn lực đất đai trở lại thị trường

Đây cũng là tín hiệu cho thấy Nhà nước đã sẵn sàng đóng vai trò hỗ trợ, thay vì đứng ngoài quá trình tháo gỡ dự án.

Nới điều kiện tiếp cận đất đai: Mở rộng nguồn cung cho thị trường

Một thay đổi quan trọng khác là mở rộng phương thức tiếp cận đất đai cho các dự án nhà ở thương mại. Thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng đất ở như trước đây, các quy định thí điểm mới cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác phù hợp quy hoạch.

Các phương thức tiếp cận đất đai được làm rõ gồm:

1. Giao đất thông qua đấu giá

2. Giao đất thông qua đấu thầu dự án

3. Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Đáng chú ý, ngay cả trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội không sử dụng vốn ngân sách, nhà đầu tư vẫn có thể thực hiện cơ chế thỏa thuận nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Điều này giúp:

1. Giảm áp lực nguồn cung nhà ở

2. Đa dạng hóa quỹ đất phát triển dự án

3. Tạo cơ hội cho nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường

Khơi thông dự án tồn đọng, đưa hàng “đóng băng” trở lại thị trường

Không chỉ tập trung vào dự án mới, các chính sách mới còn nhắm tới việc “giải cứu” các dự án tồn đọng đã có kết luận thanh tra, kiểm tra nhưng chưa thể triển khai.

Việc mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế tháo gỡ cho các địa phương ngoài các đô thị lớn giúp:

1. Hàng loạt dự án cũ được tái khởi động

2. Nguồn cung trung hạn được cải thiện rõ rệt

3. Giảm tình trạng khan hiếm sản phẩm cục bộ

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường đang cần nguồn cung thực để cân bằng lại cung – cầu.

Đơn giản hóa tài chính đất đai, rút ngắn thời gian triển khai dự án

Một “nút thắt” khác được tháo gỡ là vấn đề xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Thay vì bắt buộc định giá đất cụ thể trong hầu hết các trường hợp, chính sách mới cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) phổ biến hơn.

Định giá đất cụ thể chỉ áp dụng cho:

1. Dự án lấn biển hoặc có hạng mục lấn biển

2. Dự án hỗn hợp phức tạp, không thể xác định bằng bảng giá

Việc này giúp:

1. Rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính

2. Giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp

3. Đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường

   

Phân cấp, phân quyền: Tăng tốc xử lý thủ tục tại địa phương

Xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh nhằm tăng tính chủ động cho chính quyền cơ sở. Một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện được chuyển về cấp xã, trong khi cấp tỉnh được trao quyền ủy quyền linh hoạt để xử lý các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu được thực thi hiệu quả, đây sẽ là yếu tố then chốt giúp:

1. Giảm tình trạng “ngâm hồ sơ”

2. Rút ngắn chu kỳ phát triển dự án

3. Tăng niềm tin của nhà đầu tư

Thị trường bất động sản 2026: Đủ điều kiện phục hồi và tăng trưởng

Với hệ thống chính sách đã được kiện toàn đồng bộ từ đất đai, nhà ở đến kinh doanh bất động sản, thị trường đang có nền tảng pháp lý vững chắc để bước vào chu kỳ phát triển mới từ năm 2026.

Dòng tiền sẽ không còn chạy theo đầu cơ ngắn hạn, mà có xu hướng:

1. Chọn lọc dự án pháp lý rõ ràng

2. Ưu tiên các khu vực được tháo gỡ mạnh về đất đai

3. Hướng tới giá trị khai thác thực và phát triển bền vững

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686