Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, dòng tiền tín dụng đang quay trở lại bất động sản với tốc độ nhanh hiếm thấy,  Chỉ trong một năm, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng gần 28%, chạm mốc khoảng 2 triệu tỷ đồng – con số đủ lớn để vừa thắp lại kỳ vọng phục hồi, vừa làm dấy lên lo ngại về rủi ro cho toàn bộ hệ thống tài chính.

Dư nợ địa ốc chạm mốc 2 triệu tỷ đồng sau một năm

Theo số liệu tổng hợp đến quý IV/2025, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng đầu năm lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm. Mức tăng gần 28% này phản ánh sự cải thiện rõ nét về khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh niềm tin thị trường dần được khôi phục.

Dòng vốn ngân hàng đã quay lại hầu hết các phân khúc như nhà ở, khu đô thị, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp và một phần bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, dư nợ đối với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, tiếp tục đóng vai trò “xương sống” của tín dụng địa ốc.

Dòng tiền tăng nhanh, nhưng thị trường chưa hồi phục tương xứng

Dưới góc nhìn tài chính, tín dụng tăng mạnh không đồng nghĩa với thị trường đã khỏe mạnh. Thanh khoản thực tế của bất động sản, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp, vẫn chưa phục hồi đồng đều. Nhiều dự án vẫn bán chậm, tồn kho cao, trong khi dòng vốn vay tiếp tục chảy vào các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Điều này làm gia tăng rủi ro mất cân đối dòng tiền: vốn vay ngắn hạn trong khi tài sản có tính thanh khoản thấp, chu kỳ thu hồi vốn dài. Nếu thị trường không cải thiện kịp thời, nợ xấu tiềm ẩn có thể xuất hiện trở lại, gây áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Tín dụng vẫn dồn vào bất động sản, trong khi nền kinh tế cần vốn sản xuất

Một điểm đáng chú ý là tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế vẫn ở mức cao. Trong khi đó, các lĩnh vực được kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng dài hạn như sản xuất, công nghệ cao, kinh tế xanh lại chưa hút được dòng vốn tương xứng.

Các chuyên gia cho rằng nếu dòng tiền tiếp tục “neo” quá nhiều vào bất động sản, nền kinh tế sẽ đối mặt với nguy cơ vốn bị ứ đọng, không tạo ra giá trị gia tăng thực, từ đó làm suy yếu động lực tăng trưởng bền vững.

Trái phiếu và vốn ngoại cùng quay lại thị trường địa ốc

Không chỉ tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng có dấu hiệu sôi động trở lại vào cuối năm 2025. Tỷ trọng phát hành trái phiếu địa ốc tăng mạnh trong các tháng cuối năm cho thấy khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp đã cải thiện, dù chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Song song đó, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn, với hơn 8 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới trong năm 2025, chiếm trên 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Điều này phản ánh sức hấp dẫn dài hạn của thị trường, nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Chính sách siết chọn lọc: Không “đóng van”, nhưng ngăn đầu cơ

Trước đà tăng nhanh của tín dụng địa ốc, cơ quan điều hành đã phát đi thông điệp rõ ràng: kiểm soát chặt dòng vốn bất động sản, đặc biệt là các hoạt động mang tính đầu cơ, thổi giá và không phục vụ nhu cầu ở thực.

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 được định hướng quanh mức 15%. Theo đó, tín dụng bất động sản không được phép tăng vượt mức tăng chung của từng ngân hàng, đồng thời phải đi kèm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Điều hướng đúng dòng vốn mới là chìa khóa

Nhiều chuyên gia tài chính cảnh báo, nếu vốn tiếp tục chảy mạnh vào các phân khúc bất động sản không gắn với nhu cầu ở thực, nguy cơ bong bóng tài sản hoàn toàn có thể tái diễn. Việc kiểm soát tín dụng cần được thực hiện theo lộ trình, tránh gây cú sốc cho thị trường, nhưng đủ chặt để ngăn méo mó dòng vốn.

Trong trung hạn, tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ được điều hướng vào nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, khu đô thị phục vụ nhu cầu thật và các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng tiêu thụ tốt. Đây được xem là hướng đi an toàn hơn cho cả ngân hàng lẫn thị trường.

Năm 2026: Tín dụng địa ốc tiếp tục bị giám sát chặt

Bước sang năm 2026, bất động sản vẫn là lĩnh vực chịu sự theo dõi sát sao của chính sách tiền tệ. Dù dư địa tín dụng vẫn còn, nhưng “dễ vay như trước” sẽ khó lặp lại. Doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc tài chính, minh bạch dòng tiền và tập trung vào các phân khúc bền vững hơn.

Về dài hạn, việc kiểm soát tín dụng bất động sản không nhằm kìm hãm thị trường, mà để tái lập trật tự dòng vốn, bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường địa ốc Việt Nam.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686