Cho thuê nhà từng được xem là nguồn thu “nhàn rỗi, ít rủi ro”, nhưng từ năm 2026, nếu không nắm rõ chính sách thuế mới, nhiều chủ nhà có thể bị truy thu, xử phạt hoặc kê khai sai nghĩa vụ tài chính. Điểm mấu chốt nằm ở ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm, cách tính thuế mới và việc chấm dứt hoàn toàn thuế khoán.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà từ năm 2026

Theo quy định mới của Luật Thuế GTGT 2024 và Luật Thuế Thu nhập cá nhân (sửa đổi), cá nhân cho thuê nhà chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Cụ thể:

• Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN

• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định

So với trước đây, ngưỡng chịu thuế đã được nâng từ 200 triệu đồng lên 500 triệu đồng/năm, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế cho nhóm chủ nhà nhỏ lẻ, cho thuê 1–2 căn hộ.

Từ năm 2026, cho thuê nhà chỉ còn 2 loại thuế phải nộp

Từ ngày 01/01/2026, người cho thuê nhà chỉ còn phải nộp 2 loại thuế, thay vì nhiều khoản như trước:

1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) – thuế suất 5%

• Áp dụng khi doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm

• Cách tính: 5% trên toàn bộ doanh thu chịu thuế

2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – thuế suất 5%

• Chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm

• Không đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như trước đây

Đáng chú ý, lệ phí môn bài đã chính thức bị bãi bỏ từ năm 2026, nên người cho thuê nhà không còn phải nộp khoản phí này dù cho thuê với quy mô lớn hay nhỏ.

Chính thức chấm dứt thuế khoán đối với cho thuê nhà

Một thay đổi rất quan trọng từ năm 2026 là bãi bỏ hoàn toàn phương pháp thuế khoán. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà:

• Không còn nộp thuế khoán cố định

• Bắt buộc chuyển sang kê khai doanh thu thực tế

• Tự xác định nghĩa vụ thuế và tự nộp theo quy định

Quy định này giúp minh bạch hóa hoạt động cho thuê, đồng thời hạn chế tình trạng thất thu thuế hoặc kê khai không đúng thực tế.

Cách tính thuế từ năm 2026 chi tiết, dễ hiểu

Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ:
Doanh thu cho thuê nhà 600 triệu đồng/năm
→ Phần chịu thuế = 600 – 500 = 100 triệu đồng
→ Thuế TNCN phải nộp = 100 × 5% = 5 triệu đồng

Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Khi doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế, thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu:

Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu × 5%

Ví dụ:
Doanh thu 600 triệu đồng/năm
→ Thuế GTGT = 600 × 5% = 30 triệu đồng

Lưu ý quan trọng:

• Thuế GTGT không được trừ 500 triệu đồng

• Chỉ thuế TNCN mới được áp dụng ngưỡng miễn trừ

• Trường hợp cho thuê không trọn năm, doanh thu tính thuế căn cứ trên tổng doanh thu thực tế phát sinh trong năm

Góc nhìn chuyên gia: Chủ nhà cần lưu ý gì từ năm 2026?

Chính sách thuế mới cho thuê nhà năm 2026 được đánh giá là dễ thở hơn cho người cho thuê nhỏ lẻ, nhưng đồng thời yêu cầu cao hơn về kê khai, minh bạch và quản lý dòng tiền.

Chủ nhà cần:

• Theo dõi sát doanh thu để tránh vượt ngưỡng mà không kê khai

• Chuẩn bị hồ sơ, hợp đồng cho thuê rõ ràng

• Chủ động kê khai đúng, đủ để tránh rủi ro truy thu và xử phạt

Với nhà đầu tư bất động sản cho thuê dài hạn, việc hiểu đúng chính sách thuế mới sẽ giúp tối ưu lợi nhuận ròng, tính toán chính xác dòng tiền và chiến lược nắm giữ tài sản trong giai đoạn thị trường đang ổn định trở lại.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686