Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước vào một “chu kỳ pháp lý mới” khi hàng loạt quy định về chính sách đất đai, sổ đỏ đồng loạt thay đổi theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254. Những điều chỉnh này không chỉ tác động trực tiếp đến việc tách thửa, hợp thửa, thu hồi đất mà còn ảnh hưởng sâu rộng tới quyền sử dụng đất, cấp sổ đỏ và giao dịch bất động sản của hàng triệu người dân.

Siết chặt quy định phân lô, tách thửa đất từ 1/1/2026

Từ ngày 1/1/2026, việc tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các quy định chuyển tiếp tại Nghị quyết 254. So với trước đây, điều kiện tách thửa được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế tình trạng phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch.

Theo quy định mới, thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng. Trường hợp không có lối đi riêng, người sử dụng đất phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất liền kề cho đi qua. Đáng chú ý, nếu người dân tự nguyện dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi chung thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Về diện tích tối thiểu, các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng mức diện tích do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất buộc phải thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề để đảm bảo đủ điều kiện pháp lý.

Điều kiện hợp thửa đất được quy định chặt chẽ hơn

Đối với hợp thửa, Luật Đất đai 2024 yêu cầu các thửa đất phải thống nhất về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Trường hợp các yếu tố này chưa đồng nhất, người sử dụng đất phải hoàn tất thủ tục điều chỉnh trước khi được hợp thửa.

Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời hạn chế tình trạng “hợp thửa kỹ thuật” để né quy hoạch hoặc hợp thức hóa các thửa đất không đủ điều kiện pháp lý.

Quy định chuyển tiếp: Hồ sơ nộp trước 1/1/2026 vẫn được giải quyết

Đối với các hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa đã nộp hợp lệ trước ngày 1/1/2026 nhưng chưa được giải quyết, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục xử lý theo quy định của Nghị quyết 254. Đây là điểm quan trọng giúp người dân tránh bị gián đoạn quyền lợi khi chính sách chuyển giao sang giai đoạn mới.

Riêng các trường hợp phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện diện tích và kích thước theo Luật Đất đai 2024 thì sẽ không được thực hiện tách thửa, trừ các bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Một nội dung đáng chú ý khác của Nghị quyết 254 là việc bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ nhất, thu hồi đất để triển khai các dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế – những mô hình phát triển mới gắn với chiến lược thu hút đầu tư dài hạn.

Thứ hai, đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu đã đạt được sự đồng thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng không thể hoàn tất do phần diện tích còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần đất chưa thỏa thuận để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thứ ba, thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi.

Những cơ chế này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn” mặt bằng kéo dài nhiều năm, đặc biệt với các dự án quy mô lớn.

Thay đổi quan trọng về đăng ký biến động đất đai, sổ đỏ

Nghị quyết 254 cũng điều chỉnh nhiều nội dung liên quan đến đăng ký biến động đất đai và quản lý sổ đỏ theo hướng số hóa, đơn giản hóa thủ tục.

Theo đó, các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện đăng ký biến động theo quy định mới.

Đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thông tin thế chấp sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp như trước đây. Đây là bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính và quản lý dữ liệu đất đai.

Trường hợp thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ theo Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khác với Luật Đất đai 2024 thì sẽ ưu tiên áp dụng theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Mở rộng cơ hội cấp sổ đỏ cho nhiều trường hợp sử dụng đất ổn định

Luật Đất đai 2024 tiếp tục mở rộng cơ hội cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định. Theo đó, những trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau sẽ được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Ngoài ra, các trường hợp đất được giao để quản lý theo quy định mới cũng có thể được xem xét cấp sổ đỏ, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý tồn tại lâu năm cho người dân.

Người dân và nhà đầu tư cần làm gì trước loạt thay đổi mới?

Với hàng loạt chính sách mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, người dân và nhà đầu tư bất động sản cần chủ động rà soát lại hồ sơ pháp lý đất đai, đặc biệt là các kế hoạch tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giao dịch mua bán.

Việc nắm rõ quy định mới không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn tận dụng được các cơ hội hợp thức hóa đất đai, cấp sổ đỏ và triển khai dự án trong giai đoạn thị trường đang bước vào chu kỳ ổn định và minh bạch hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686