Khi lãi suất cho vay đảo chiều tăng trở lại trong bối cảnh giá nhà đã neo ở mức cao, thị trường bất động sản nhà ở đang đối mặt với một bài toán khó: sức mua suy yếu trong khi chi phí vốn ngày càng đắt đỏ. Diễn biến này khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư buộc phải thận trọng hơn, kéo theo thanh khoản toàn thị trường có dấu hiệu chững lại rõ rệt.

Mặt bằng lãi suất đảo chiều tạo áp lực lên tín dụng nhà ở

Sau thời gian dài duy trì ở mức thấp để hỗ trợ tăng trưởng, từ đầu quý IV/2025, mặt bằng lãi suất đã chính thức đảo chiều khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất huy động. Tại một số tổ chức tín dụng, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài đã tiệm cận ngưỡng cao, làm gia tăng chi phí vốn đầu vào của hệ thống ngân hàng.

Áp lực này nhanh chóng lan sang mảng cho vay mua nhà. Từ cuối tháng 11/2025, lãi suất cho vay bất động sản được điều chỉnh tăng thêm khoảng 1–2% so với giai đoạn trước. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà phổ biến trong thời gian ưu đãi dao động từ 7–9%/năm trong 1–3 năm đầu, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến ở mức 11–14%/năm.

Đáng chú ý, nhiều gói vay ưu đãi từng đóng vai trò “đòn bẩy” cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, đã bị thu hẹp hoặc dừng triển khai. Điều này khiến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà ở thực không còn thuận lợi như giai đoạn 2023–2024.

Giá nhà cao cộng lãi suất tăng làm thay đổi hành vi người mua

Giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn đã tăng mạnh trong hai năm gần đây, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Khi lãi suất vay tăng, bài toán tài chính của người mua nhà trở nên khắt khe hơn rất nhiều. Khoản trả nợ hàng tháng phình to trong khi thu nhập chưa theo kịp khiến không ít người buộc phải hoãn hoặc hủy kế hoạch mua nhà.

Nhóm chịu tác động rõ nét nhất là người trẻ và những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Việc phải đối mặt với áp lực trả nợ kéo dài trong bối cảnh kinh tế còn tiềm ẩn nhiều biến động khiến tâm lý thận trọng gia tăng, dẫn đến quyết định “nghe ngóng” thay vì xuống tiền.

Thanh khoản suy giảm, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Theo các chuyên gia, tác động rõ ràng nhất của việc lãi suất tăng là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua ở thực cân nhắc kỹ hơn, còn nhà đầu tư cũng dè dặt mở rộng danh mục khi lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực kép: chi phí tài chính gia tăng trong khi dòng tiền quay vòng chậm lại. Nhiều chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ triển khai dự án mới, tập trung hoàn thiện pháp lý, tái cơ cấu sản phẩm và ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, việc thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa với thị trường đóng băng toàn diện. Các dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý và chính sách thanh toán linh hoạt vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tương đối tích cực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Lãi suất tăng chưa tạo cú sốc, nhưng rủi ro năm 2026 là có thật

Ở góc nhìn trung hạn, lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. Do đó, xu hướng tăng lãi suất chưa tạo ra cú sốc đủ lớn để triệt tiêu hoàn toàn nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng trong năm 2026, lãi suất cho vay mua nhà có thể vượt ngưỡng 10%/năm. Khi đó, sức mua sẽ chịu áp lực lớn hơn, giao dịch sụt giảm mạnh và thị trường có nguy cơ bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét hơn, đặc biệt ở những khu vực giá đã tăng nhanh vượt xa thu nhập.

Người mua nhà cần tái cấu trúc chiến lược tài chính

Trong bối cảnh lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt hơn, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần tiếp cận thị trường với tâm thế thận trọng. Việc vay vốn nên được kiểm soát ở mức an toàn, tránh đặt mình vào rủi ro tài chính dài hạn.

Nguyên tắc phổ biến được đưa ra là chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập hàng tháng cho việc trả nợ và chỉ vay tối đa 50% giá trị bất động sản. Việc giảm tỷ lệ đòn bẩy không chỉ giúp người mua “dễ thở” hơn về dòng tiền mà còn tạo dư địa ứng phó khi lãi suất hoặc thu nhập biến động.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc thay vì tăng nóng

Lãi suất tăng đang buộc thị trường bất động sản nhà ở bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những sản phẩm thiếu giá trị thực, giá bán bị đẩy lên quá cao hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó. Ngược lại, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và phù hợp khả năng chi trả vẫn giữ được sức hút.

Trong trung và dài hạn, đây có thể là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cân bằng, hướng tới tăng trưởng bền vững hơn thay vì tăng nóng dựa trên tín dụng rẻ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686