Trong các giao dịch bất động sản, chỉ một thiếu sót nhỏ về mặt pháp lý cũng có thể khiến hợp đồng vô hiệu, giao dịch bị đình trệ hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài,  Đối với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc không có văn bản thỏa thuận của cả hai bên đang trở thành rủi ro pháp lý lớn mà người mua, người bán lẫn nhà đầu tư không thể xem nhẹ.

Định đoạt nhà đất chung: Văn bản thỏa thuận là điều kiện bắt buộc

Pháp luật hôn nhân và gia đình quy định rõ: việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải do hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên, với một số loại tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống gia đình, pháp luật yêu cầu mức độ chặt chẽ cao hơn.

Cụ thể, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản khi thực hiện các giao dịch như:

1. Chuyển nhượng

2. Tặng cho

3. Thế chấp

4. Góp vốn

5. Hoặc bất kỳ hình thức định đoạt nào khác

Văn bản này thể hiện sự đồng thuận rõ ràng của cả vợ và chồng, là căn cứ để cơ quan công chứng, đăng ký đất đai và các bên liên quan xác lập giá trị pháp lý của giao dịch.

Nếu giao dịch nhà đất chung chỉ do một người đứng ra thực hiện mà không có văn bản thỏa thuận của người còn lại, hợp đồng có nguy cơ rất cao bị tuyên vô hiệu, kéo theo thiệt hại lớn về thời gian, chi phí và tài chính.

Giao dịch thiếu văn bản thỏa thuận có thể bị vô hiệu

Trong thực tiễn xét xử, nhiều tranh chấp nhà đất phát sinh chỉ vì:

1. Một bên vợ hoặc chồng tự ý bán, thế chấp nhà đất

2. Người mua chủ quan cho rằng chỉ cần người đứng tên trên sổ là đủ

3. Không kiểm tra kỹ tình trạng hôn nhân và tài sản chung

Khi xảy ra tranh chấp, nếu không chứng minh được sự đồng thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần. Điều này đặc biệt rủi ro với:

1. Người mua nhà ở thực

2. Nhà đầu tư mua bán sang tay

3. Ngân hàng nhận thế chấp

Khi nào nhà đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng?

Theo quy định pháp luật, nhà đất được coi là tài sản chung của vợ chồng trong nhiều trường hợp, phổ biến nhất gồm:

1. Nhà đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân

2. Nhà đất mua bằng thu nhập chung của vợ chồng

3. Nhà đất được tặng cho chung hoặc thừa kế chung

4. Tài sản riêng nhưng đã có thỏa thuận nhập vào tài sản chung

Đối với quyền sử dụng đất hình thành sau khi kết hôn, pháp luật mặc nhiên coi đây là tài sản chung, trừ khi có căn cứ rõ ràng chứng minh là tài sản riêng.

Chính vì vậy, việc chỉ đứng tên một người trên giấy chứng nhận không đồng nghĩa đó là tài sản riêng, nếu không có thỏa thuận xác lập rõ ràng.

Xác định nhà đất chung khi phát sinh thừa kế

Trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng qua đời, việc xác định nhà đất thuộc tài sản chung hay riêng có ý nghĩa quyết định đến việc chia thừa kế.

Nguyên tắc chung là:

1. Tài sản chung của vợ chồng được xác định phần sở hữu của mỗi bên

2. Thông thường, mỗi người sở hữu một nửa, nếu không có thỏa thuận khác

3. Chỉ phần tài sản thuộc về người đã mất mới được coi là di sản thừa kế

Phần di sản này sau đó mới được chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật. Nếu không xác định rõ tài sản chung ngay từ đầu, tranh chấp thừa kế rất dễ phát sinh, kéo dài nhiều năm.

Lưu ý quan trọng cho người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản

Từ góc độ thị trường và tài chính, quy định này đặt ra yêu cầu cao hơn về thẩm định pháp lý trước giao dịch. Người mua và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý:

1. Luôn kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán

2. Yêu cầu văn bản thỏa thuận của vợ chồng khi nhà đất là tài sản chung

3. Không chỉ dựa vào người đứng tên trên sổ đỏ

4. Ưu tiên giao dịch qua công chứng đầy đủ, minh bạch

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng siết chặt pháp lý, an toàn pháp lý chính là yếu tố quyết định giá trị thực của một giao dịch.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686