Kể từ 1/7/2026, thị trường bất động sản cho thuê nhà sẽ bước vào giai đoạn mới khi Quốc hội chính thức thông qua quy định: cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm bắt buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất 5%. Đây là một trong những thay đổi lớn nhất liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản trong nhiều năm gần đây.

Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân Sửa Đổi Được Thông Qua Với Tỷ Lệ Tán Thành 92,6%

Trong phiên họp sáng 10/12, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi với 438/443 đại biểu tán thành. Luật gồm 30 điều và sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Luật quy định cụ thể các trường hợp nộp thuế và các loại thu nhập chịu thuế, bao gồm hoạt động cho thuê tài sản, kinh doanh cá nhân, tiền lương và đặc biệt là chuyển nhượng bất động sản.

Điểm Mới Quan Trọng: Cho Thuê Nhà Trên 500 Triệu/Năm Phải Nộp Thuế 5%

Trong lĩnh vực bất động sản, quy định lớn nhất tác động đến thị trường là ngưỡng 500 triệu đồng doanh thu/năm dành cho cá nhân cho thuê bất động sản (không bao gồm kinh doanh lưu trú).

Cách tính thuế như sau:

• Doanh thu phát sinh trên 500 triệu/năm

• Nhân với thuế suất 5%

Ví dụ:
Nếu một chủ nhà thu được 700 triệu/năm tiền cho thuê, thì:
Phần chịu thuế = 700 triệu – 500 triệu = 200 triệu
Thuế phải nộp = 200 triệu x 5% = 10 triệu đồng/năm

Chính phủ nhấn mạnh: việc áp thuế trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu giúp đơn giản hóa thủ tục, không yêu cầu xác định chi phí hay quyết toán thuế năm, tạo sự minh bạch và công bằng giữa các nhóm đối tượng nộp thuế.

Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản Tiếp Tục Giữ Nguyên 2%

Điều 14 của luật mới khẳng định:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là:

• Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, hoặc

• Khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu bất động sản.

Dù mức thuế 2% được giữ nguyên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng cách tính thuế cố định theo tỷ lệ này không phản ánh đúng lợi nhuận thực tế, đặc biệt trong bối cảnh cần hạn chế đầu cơ và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả.

Đề Xuất Tăng Thuế Với Chuyển Nhượng Ngắn Hạn: Liệu Có Thay Đổi Trong Tương Lai?

Trong quá trình thẩm tra dự luật, cơ quan chuyên môn đưa ra nhiều đề xuất cải tiến cho giai đoạn mới:

• Tăng thuế với giao dịch bất động sản mua – bán ngắn hạn

• Chuyển sang đánh thuế theo lợi nhuận (giá bán – giá mua – chi phí hợp lệ) nếu cá nhân chứng minh được chứng từ

• Áp dụng mức thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản: càng giữ lâu, thuế càng thấp, nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn và giảm đầu cơ

Tuy nhiên, Chính phủ cho rằng phương pháp thuế 2% hiện hành có ưu điểm lớn về tính đơn giản, dễ áp dụng, hạn chế rủi ro gian lận. Do đó, trong lần sửa đổi này, chính sách được giữ nguyên để đảm bảo ổn định thị trường.

Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản Từ 2026

Việc bổ sung quy định thuế mới đối với hoạt động cho thuê bất động sản đánh dấu bước đi quan trọng trong việc minh bạch hóa nguồn thu, tạo công bằng giữa các nhóm kinh doanh và tăng hiệu quả quản lý thuế.

Những nhóm bị ảnh hưởng rõ nhất:

• Chủ nhà cho thuê căn hộ, nhà phố, biệt thự với giá trị cao

• Cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê

• Nhà đầu tư dài hạn trong phân khúc cho thuê

Giai đoạn từ nay đến trước 1/7/2026 được xem là thời điểm quan trọng để chủ nhà đánh giá lại mô hình cho thuê, tối ưu chi phí và chuẩn bị hồ sơ thuế đầy đủ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686