Ngay trước thềm năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM “dậy sóng” khi dự thảo bảng giá đất mới được công bố, nhưng thực tế cho thấy giá đất tại nhiều tuyến đường trung tâm đang cao hơn hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông so với bảng giá dự thảo. Khoảng cách lớn này đặt ra nhiều câu hỏi về việc định giá, tác động đến thuế, phí và chiến lược đầu tư trong giai đoạn mới.

1. Bảng giá đất 2026 chia 3 khu vực lớn

Theo dự thảo Nghị quyết về bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP.HCM, các khu vực được phân thành:

• Khu vực 1: Các phường – xã thuộc TP.HCM cũ

• Khu vực 2: Khu vực Bình Dương cũ

• Khu vực 3: Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ

Bảng giá đất 2026 được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, dựa trên khảo sát và tư vấn từ đơn vị chuyên môn. Tuy nhiên, khi đối chiếu với giá thị trường thực tế, sự chênh lệch quá lớn khiến nhiều nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản không khỏi bất ngờ.

2. Giá đất trung tâm TP.HCM: Bảng giá 2026 mới chỉ bằng 60–70% giá thực

Nhóm tuyến đường có giá đất cao nhất vẫn tập trung tại phường Sài Gòn, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh (Quận 1 cũ).

Ba tuyến đường đắt nhất TP.HCM: Đồng Khởi – Lê Lợi – Nguyễn Huệ

• Giá dự thảo 2026: 687,2 triệu đồng/m²

• Giá thực tế khảo sát: 954,3 triệu đồng/m²
  → Chỉ đạt 65% giá thị trường

Tức là chỉ cần vài mét vuông đất tại đây đã có giá trị tương đương một căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm.

Nhóm đường thứ cấp có giá 400–500 triệu đồng/m² cũng chênh lệch rất lớn

• Công Trường Lam Sơn: 491,7 triệu → thực 682,8 triệu đồng/m²

• Công trường Mê Linh: 450,8 triệu → thực 738,1 triệu đồng/m²

• Công xã Paris: 450,8 triệu → thực 738,1 triệu đồng/m²

• Huỳnh Thúc Kháng: 430,4 triệu → thực 688,6 triệu đồng/m²

• Lê Duẩn: 466,7 triệu → thực 764,1 triệu đồng/m²

• Mạc Thị Bưởi: 470 triệu → thực 783,4 triệu đồng/m²

Đây đều là những tuyến đường thương mại – dịch vụ hàng đầu, với mật độ doanh nghiệp, khách sạn và thương hiệu quốc tế dày đặc.

3. Nhiều tuyến đường tăng mạnh so với bảng giá đất 2024

Dự thảo 2026 ghi nhận mức tăng đáng kể ở nhiều tuyến đường trung tâm:

• Đông Du: tăng 41,8 triệu đồng/m², giá thực tế 752,9 triệu đồng/m²

• Nguyễn Du: tăng 67,8 triệu đồng/m², giá thực tế 625,4 triệu đồng/m²

• Nguyễn Siêu: tăng 78,9 triệu đồng/m², giá thực 490,2 triệu đồng/m²

• Chu Mạnh Trinh: tăng 80,6 triệu đồng/m², giá thực 544,2 triệu đồng/m²

• Thủ Khoa Huân: tăng 40,2 triệu đồng/m², giá thực 750,2 triệu đồng/m²

Đặc biệt, nhiều tuyến đường có mức định giá mới tăng cao nhưng vẫn cách xa giá thị trường hàng trăm triệu đồng.

4. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu và Thủ Dầu Một: Giá đất tăng gấp rưỡi đến gấp đôi

Tại phường Vũng Tàu:

• Thùy Vân: giá 2026 là 149,48 triệu, thực tế 229,6 triệu đồng/m²

• Ba Cu: giá 2026 94,1 triệu, thực tế 158,2 triệu đồng/m²

• Quang Trung: giá 2026 146,31 triệu, thực tế 243,85 triệu đồng/m²

Một số tuyến đường như Phan Văn Trị, Phó Đức Chính, Phùng Khắc Khoan có giá dự thảo tăng hơn 30 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế còn cao hơn gần 50 triệu đồng/m².

5. Nhiều tuyến đường khu ngoài trung tâm: Giá thực gần tương đương giá dự thảo

Ở các phường Xuân Hòa, Bàn Cờ, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Vĩnh Hội, Khánh Hội… mức chênh lệch không đáng kể.

Hai tuyến đường có giá thực bằng giá dự thảo gồm:

• Trần Văn Đang: 153,9 triệu đồng/m²

• Mai Lợi Trinh: 125,3 triệu đồng/m²

Thậm chí, đường Đoàn Văn Bơ còn có giá thị trường thấp hơn giá dự thảo vài trăm nghìn đồng/m² – một trường hợp khá hiếm.

6. Lộ trình thông qua bảng giá đất 2026

TP.HCM đã thành lập Hội đồng thẩm định với 192 thành viên để đánh giá bảng giá đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình.

Các bước gồm:

1. Hội đồng thẩm định phản biện

2. Sở Tư pháp thẩm định theo thủ tục pháp lý

3. UBND TP.HCM trình HĐND tại kỳ họp ngày 9–10/12 để thông qua

Nếu chưa kịp, TP sẽ tổ chức thêm cuộc họp chuyên đề nhằm ban hành kịp thời theo lộ trình áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Kết luận chuyên gia

Dự thảo bảng giá đất 2026 cho thấy một bức tranh rõ ràng: Giá đất trung tâm TP.HCM đang tiến dần về mốc 1 tỷ đồng/m², trong khi bảng giá vẫn “neo” ở mức thấp hơn đáng kể. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến công tác thu ngân sách mà còn tác động trực tiếp đến thị trường chuyển nhượng, thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng và hoạt động đầu tư giai đoạn 2026–2030.

Khoảng cách lớn giữa giá thực và giá bảng là tín hiệu để nhà đầu tư xem xét kỹ lưỡng chiến lược sở hữu đất vàng, cũng như dự đoán xu hướng định giá chuẩn thị trường trong những năm tới.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686